每日經濟新聞 2019-05-16 19:29:07
這種合作方式并沒有改變土地所有權。
每經記者 王佳飛 攝影報道 每經編輯 陳夢妤
集體土地進入租賃市場，“北京經驗”是一個關鍵詞。
5月5日，國務院發布《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》，明確提出建立集體經營性建設用地入市制度。按照國家統一部署，在符合國土空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市。
走在全國前列的北京集體土地入市已有實踐。5月14日，《每日經濟新聞》記者走訪了北京市首個開工的集體土地租賃住房項目。
北京市首個開工的集體土地租賃住房項目——豐臺區南苑鄉成壽寺村萬科泊寓
早在2015年2月，北京市大興區等33縣（市、區）就被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。
2017年11月，北京市發布《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（下稱《意見》），明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業（租賃物業），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。
根據規劃，2017～2021年，北京將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。
2018年3月6日，北京市公示首批集體經營性建設用地使用權用于建設租賃住房項目，其中包括北京匯瀛恒安置業有限公司的瀛海鎮集體經營性建設用地入市試點（一期）地塊，北京萬科天恒產城建設有限公司持股49%。
同年3月15日，北京市發改委批復核準豐臺區南苑鄉成壽寺村集體租賃住房項目，這也是后來北京市首個開工的集體土地租賃住房項目。
為確保集體土地租賃住房項目的品質，《意見》要求，租賃住房用地按照城鎮居住用地標準進行規劃和管理，配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施。按照市場需求，進行規劃、設計和建設，同時實施全裝修成品交房。
不過，集體土地進入租賃市場，資金是繞不開的坎。據《每日經濟新聞》此前報道，北京市住建委有關人士曾透露，目前北京市相關政府部門已經與國家開發銀行對接研究融資方案，爭取能有一些貸款優惠政策支持集體土地租賃住房建設。
2018年8月24日，豐臺區南苑鄉成壽寺村，北京市第一個集體土地租賃項目正式開工，由北京萬科和成壽寺村辦企業金城源投資管理公司合作開發。
《每日經濟新聞》記者走訪后獲悉，項目地理位置優越，位于北京三環外方莊橋西南角，距離國貿CBD僅8公里，周圍60平方米兩居室租金在6000元左右。
“這個項目總占地面積約1.03公頃，地上規劃總建筑規模約2.88萬平方米，可提供租賃房源約900套。”北京萬科泊寓事業部相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者。
5月14日下午，記者在項目現場看到，雖然是集體土地，但附近已與城市無異，周圍是一棟棟高層居民樓，生活配套設施一應俱全。項目主體已經拔地而起，建筑工人在忙碌施工。
“這個項目得到了北京市政府的大力支持，在審批手續辦理上，將該項目納入‘多規合一’協調平臺，簡化了手續辦理流程，有利于項目推向市場，形成供應。”北京萬科泊寓事業部相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“我們暫計劃在今年第三季度末向市場開放樣板體驗區，作為泊寓在北京的新一代產品。”
據其介紹，雙方的合作模式是村集體負責提供土地，北京萬科方面負責建設和運營，每年會付給村集體收益。這種合作方式并沒有改變土地所有權，類似于北京萬科租賃這塊集體土地，獲得地上建筑的經營權。
在當前的合作模式下，企業只需要投入建安成本，開發成本大幅減少，降低了企業負擔。
“我們每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預期，村集體還會在保底租金收益的基礎上分享一定的超額收益，既保護了村民的基本利益，又有機會共享市場的增量紅利。”
不過在集體土地利用方面，北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥認為還有一些問題待解決。
“目前政策是‘鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房’，但是真正有租賃企業希望去改造時，因為沒有具體的實施細則，一些公安、消防等監管部門只能依照舊有的法律進行監管，給這些租賃企業造成一定阻力。”
“在城鄉結合部，一些未取得權屬證書的回遷安置房、村民自建房等房源，如果作為租賃住房出租，嚴格按照目前的法律來講是不規范的，所以正規經紀機構及租賃契約可能不敢涉足這些區域，令這些區域成為黑中介盤踞的重災區。”
這些問題，都需在在今后的發展中逐步解決。
“政策有引導，萬科肯定會積極響應跟進，未來對于集體土地的開發合作，我們仍然要遵循基礎的商業邏輯。”北京萬科泊寓事業部最后表示，“我們會繼續關注城市中位置合適的集體土地，但不會盲目，可實現基礎的盈利是我們租賃住房業務可持續發展的前提。”
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