合生創展：昔日“航母”重回賽道？

每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

在“碧萬恒”稱霸行業，黑馬房企不斷涌現的當下，合生創展已經是一個遙遠又陌生的名字。

它曾經被萬科創始人王石稱為是中國房地產界真正的“航空母艦”，但那是過去時——而今遍地都是以“高周轉”打法見長的房企，合生創展雖然在北上廣坐擁一大批低成本的地塊，但“慢周轉”的模式讓它在“百億銷售額”的陣營原地踏步十余年。

過去數年，合生創展鮮少在土地招拍掛市場出手，但最近它開始變得生猛，想要逐漸尋回它在這個行業的存在感。

2019年7月16日，北京今年的“總價地王”出讓中，合生創展和中海地產纏斗數輪后落下陣來，但一個星期后，它以底價11.19億元奪得廣州增城區1宗宅地。

這不是合生創展最好的時代，但它依然擁有著其他房企艷羨的土地儲備。這艘“巨艦”重新起航，等待它的會是陽光還是雷雨？

圖片來源：合生創展官網

沉寂數年

合生創展是鮮少在公開的土地招拍掛市場上出手的，它大部分的土地儲備都來自于城市更新、協議出讓等方式。早期，它在北京、廣州“圈下了”大片的土地，這些土地成本多數不過每平方米數百元。

1992年，合生創展董事局主席朱孟依在香港成立了合生創展。它的發展模式也與港資房企類似，這些年來，它一直通過“囤地、慢周轉”的開發模式，最大限度獲得土地或物業升值帶來的收益。

盡管能夠帶來可觀的回報，但卻不得不承受規模失落的“后遺癥”。2004年,合生創展成為國內首家銷售額超百億的房地產公司,但十多年過去,它依然停留在“百億陣營”。而采取與合生創展相同發展模式的港資房企，在中國內地也已經被更快的房企們打得“措手不及”。

2018年，碧桂園、萬科和恒大都已經沖進了5000億俱樂部，行業的第一個百億選手合生創展的銷售額則是149.75億元，全年營業額同比減少3.8%至132.94億港元；股東應占溢利微跌0.36%至57.75億港元。

這些年，合生創展的土地儲備一直維持在穩定值——2018年，它的土地儲備達2922萬平方米，2017年為2933萬平方米，2016年的數值則是3013萬平方米。

它甚至連擅長的收并購拿地光環都已不再，2017年9月以人民幣13.64億的價格向中國信達收購不良資產就被稱為是“沉寂兩年后首拿地”。

在此之前的一次公開拿地要追溯至2015年2月，以總價5350萬元向朱孟依胞妹朱金麗收購惠州稔山鎮物業，建筑面積9.77萬平方米。

積極納儲

或許是朱孟依家族對市場的預判出現了根本性的變化，又或者不甘于在這個行業就此沉寂，總之變化正在合生創展的身上發生。至少很明顯可以看到，它開始在土地市場發力了。

2019年7月9日，合生創展（廣州合生東宇房地產有限公司）以9.36億元，拿下廣東江門杜阮JCR2019-65（蓬江10）、JCR2019-66（蓬江11）兩地塊，這是合生創展首次進駐江門。

2019年7月22日，合生創展又以底價11.19億元拍下廣東增城一宗地塊，扣除6000平方米安置房后折合樓面價為10009元/平方米。

更早之前，合生創展也在廣州簽下了城市更新協議。2019年，合生創展與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議。

據“鎂刻地產”記者了解，鳳和聯社康樂村、鷺江村位于海珠風和街道，占地面積約109.74萬平方米，現狀建筑約330萬平方米，是海珠舊改項目中面積第二大改造片區，僅次于瀝滘村。

合生創展的變化其實源于去年年底。去年11月以來，合生創展還分別在太倉、佛山等地的土地拍賣市場上有所斬獲，它在努力地跟上行業的節奏。

今年上半年，合生創展的銷售額也終于有了起色——根據業績預告，截至2019年6月30日，合生創展集團之合約銷售金額為約人民幣103.69億元，較2018年同期約人民幣62.35億元同比上升66.3%。

風格轉變？

這些年，合生創展被外界所評議的除了規模停滯不前之外，還有職業經理人的“如流水轉”。朱孟依家族牢牢把握著這艘“航母”的走向，但職業經理人也很難在合生創展找到發揮的空間。

2012年以來，合生創展的總裁一職換過了薛虎、謝世東、武捷思、陳長纓等人，而在去年9月原建設銀行廣東省分行副行長席榮貴出任合生創展的行政總裁及執行董事之前，這一職位已空缺了六年。

今年4月，加盟合生創展不到一年的馮勁義離職再次讓合生創展陷入“難以留住”職業經理人的困境中。

朱孟依家族對于合生創展是全方位掌控的。多名合生創展的前員工在接受“鎂刻地產”記者采訪時均評價，“（老板）不放權”。

一名在合生創展內部轉換過多個板塊的員工則表示，“公司在管理方面比較傳統，企業文化不算強，凝聚力偏弱。”

合生創展的管理風格向來如此，席榮貴這名來自銀行的總裁，所面對的局面也并不好于他的前任。

但目前從公開的動作來看，席榮貴在合生創展的職業道路還算平穩，他至少讓合生創展在融資動作上表現得十分積極，發揮了他之前的職業特長。

2019年6月21日，合生創展集團有限公司發布公告稱，公司、附屬公司擔保人與初步買家于6月20日簽訂有關發行于2022年到期的5億美元7.5%優先票據的認購協議。

2019年7月12日，據深交所公告披露，華泰-合生創展-聯合保理供應鏈金融1-24號資產支持專項計劃項目狀態更新為“已反饋”。

資金與土地都在頻密的動作中，合生創展駛入了賽道。只是如今融資收緊、調控趨嚴，這家失落數年的房企，還能找回它的高光時刻嗎？

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：合生創展官網