富力“暫停拿地”與中海“激進搶地”：資金決定態度

每經記者 吳抒穎    每經編輯 林菁晶    

一旦關上資金這個水龍頭，房地產行業的日子就開始過得緊巴巴了。然而，這很可能還不是最壞的天氣，穩定市場的消息接踵而至。

2019年7月30日，中共中央政治局會議“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的話音剛落，7月31日央行就發布了加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示。

對市場、監管的嗅覺正在考驗大型房企的決策能力。富力是第一家被公開“轉向”的房企，它率先發出了暫停拿地的號召。但富力絕對不會是最后一家，很多高杠桿的房企都在悄悄收縮戰線。

“得資金者則得天下”。少數信用評級高、資金杠桿低的優質房企，在各地的土地市場正在全方位圍獵，中海、萬科、融創、保利都在伺機而動。地市此時正在走向全面分化，幾家歡喜幾家憂。

從“面粉”的數量也可以一定程度上預判未來一段時間房企的座次排名，誰坐王座，誰是黑馬，一目了然。

發令“暫停拿地”

7月30日,一份關于富力暫停拿地的文件在網絡流傳。富力官方從未回應過這份文件的真實性，但接近富力的人士均向“鎂刻地產”記者確認了這份文件的存在。

這份名為《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》（以下簡稱“《通知》”）指出，各公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務，其中一條就包括“2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批”。

隨后的兩天，富力似乎是在澄清什么，連續發布了數則拿地消息——7月29日，富力拿下威海市臨港區3宗建設用地，首入進入山東威海；7月31日，富力又在內蒙古包頭以1.4億元拿下110國道北側62.88畝土地；同一天，富力還在淮南拿下經開區兩宗宅地。

一名了解情況的人士告訴“鎂刻地產”記者，這些地塊多是前期富力簽訂過協議且談過的土地，此時不過是履約。他同時指出，“也不是完全不拿地，好的項目還是會繼續談。”

“暫停拿地”的聲音被現實否認，但這在一定程度上折射出富力對于市場的預期。同樣在這份《通知》中，富力指出，“2019年上半年整體房地產市場增速顯著放緩，銷售形勢不容樂觀。現在集團最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務。”

銷售形勢沒有起色，而富力雖然在融資上向來能夠把握住節奏，但囿于發展模式，它當前的資金面仍不十分樂觀，因此安全過冬就是最優解。年報顯示，截至2018年底，富力凈負債率為184.1%；短期債務為達523.5億元，同比增長84.24%，而賬上現金僅340億元。

選擇收縮戰線的不只是富力。據克而瑞數據，去年十分迅猛的正榮集團，2019年1~7月的拿地金額為263.4億元，同比下滑41.28%。

與此同時，正榮地產今年上半年的銷售金額增速也在迅速下滑。7月5日，正榮地產發布公告稱，今年上半年，正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約586.07億元，同比增長0.82%。而去年同期，正榮地產完成銷售額581億元，同比大幅增長170.3%。

土地市場分化加劇

高杠桿房企在收縮過冬，資金寬松的房企還在繼續前進。決定拿地的唯一標準是，是否手握大筆低成本的資金。

中海地產即是一個十分典型的例子。7月8日，中海首次在香港設立境外中期票據（MTN）計劃，其中票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券刷新了同行業的最低利率，且創造了中資企業境外公開發行的最長年期港幣債券。

中海地產的融資成本向來居于同行最低位，這同時也是它逆周期擴張的資本。過去一個月，其在土地市場上堪稱兇狠，2019年7月15日下午，中海以79.4億元總價將北京市豐臺區造甲村地塊收入囊中——這是北京年內總價地王。

據克而瑞數據統計，今年1~7月，中海地產拿地耗資657億元，排名第四，僅在碧桂園、萬科和融創之后。

喊出“重回前三”的保利，在土地市場上也表現得十分積極。據克而瑞，今年前七個月，保利發展拿地的金額為600億元，而它的融資能力也強于同行。7月9日，保利發展發布公告，中國證監會已核準保利發展向合格投資者公開發行面值總額不超過150億元的公司債券。

從拿地的排行榜看，居于前列的房企，多數是背靠大山的國企、央企，在融資寒冬的當下，它們良好的信譽與風控使得他們更容易獲得便宜的資金，這在市場寬松之時優勢或許不凸顯，當下則足以讓同行艷羨。

2019上半年拿地排行榜前十。數據來源：中指院

不過，這些手握資金的房企，對土地市場也并非“有拍必投”。在布局上，這些企業顯示出更加謹慎的一面，多數布局集中于一線城市或者強二線城市。

一名央企內部人士告訴“鎂刻地產”記者，在能級特別高的城市，他們的策略是“不計代價，爭取都拿”，而非核心布局城市，則“盡量不碰”。

由此可見，淡市正在驅使房企更加冷靜地決策，而資金也正往著正確的地方游去。城市在分化，房企也在分化，這是“強者恒強”的時代。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網