今年前三季度房企融資少了3143億元

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

行情向下，房企融資一次次刷新“下限”。

據克而瑞，今年9月房企的融資規模為770億元，已經降至今年來（截至目前）的最低水位。

2019年前3個季度，房企累計境內債權融資為5144億元，而這一數字在去年尚且有8287億元。一年之隔，少融了3143億元，房企錢袋越來越癟。

據《每日經濟新聞》記者觀察，近三年房企1～9月的境內債券融資持續下行，降幅都在10%～11%左右。

克而瑞認為，房企融資持續低迷，主要還是行情因素，信托、境外債、開發貸等融資渠道持續受限，而且境內融資比境外融資更加嚴格。

持續受限

不過，9月成為今年房企融資的最低點，有一定客觀原因。

2019年7月之前，房企都在抓緊窗口期積極融資，單月融資額出現了強力反彈，實現了1646億元融資，僅次于1月。

7月開始，政策接踵而至。

7月12日，國家發改委發布通知，規定房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

8月7日，銀保監下發64號文，重點提出要堅決遏制信托規模無序擴張、嚴厲打擊信托市場違法違規行為及有力有效處置信托機構風險。

8月底，有消息稱多家銀行收到了要求，規定開發貸余額原則上控制在2019年3月底水平。

影響立竿見影，全國信托貸款余額在7、8月份持續減少，并在9月出現了“單月冰點”，融資規模降至770億元左右。

隨著全國信托貸款增量的逐漸走弱，房企從信托貸款中分得的資金也愈發緊縮。

不可忽視，在房企的債務結構中，境內債權融資占比仍最大。

2019年第三季度，房企整體的融資結構維持二季度以來態勢，三季度房企境內債權融資1653億元，同比下降6.9%，環比下降5.6%。

隨之，境外債權融資占比較第二季度繼續上升7.2個百分點至40.5%，境外債權融資額達1291億元，同比增長55.1%，環比增長22.7%。

但58安居客首席分析師張波提醒，政策加強了對房企融資的監管，信托、境外債、開發貸等渠道都受到控制。雖然今年的三次降準給市場釋放了較大流動性，但定向放松的大背景下，房企側融資依然面臨著嚴控局面。

“抱團取暖”

從單個企業來看，近一半房企的融資規模有所減少，另有50家房企的融資規模同比增加。

“除了政策收緊以外，企業本身也有去杠桿需求。”張波表示。

記者觀察到，2019年前三季度房企債券類融資成本為6.88%，較2018年僅上升0.67%，其中境內發債平均成本甚至下降了0.93%（為4.80%），這主要是受大型房企低利率發債拉升影響。

而前8個月，40家典型房企的133筆融資中，有14筆融資利率高于10%，如當代置業的融資利率達15.5%，另有19筆融資利率也在8%～10%。

張波建議，目前金融管控嚴、融資難，房企可以選擇“抱團取暖”，尤其是中小房企。

這類企業規模、融資能力都不如大型房企，但它們在區域深耕方面更具優勢，因此房企之間應該做到優勢互補，發現并發揮各自特點，去匹配合作伙伴，促進雙方的可持續發展。

易居沃頓導師陽光城執行副總裁吳建斌則表示，每個企業要找到自己的核心競爭力。他建議，企業短期要高筑墻、廣積糧、靜觀其變。這個階段的核心任務就是資金池的水要多，而且是活水。這樣不容易被同質化，不會受逆勢影響。

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