商管物業第一股寶龍商業上市

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

10年前，寶龍地產成為商業地產領域赴港上市第一股；10年后，寶龍商業成為內地商業管理領域在港上市第一股。

12月30日，寶龍商業在香港聯合交易所主板掛牌交易，股票代碼9909.HK。開盤報9.5港元/股，盤中最高漲幅7.37%，達10.24港元/股。

截至午間休盤，寶龍商業市值59.8億港元。若與其他主要服務住宅的物業股對比，這一市值與新城悅上市時的規模相當，相較碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務規模偏小。

寶龍商業董事長許華芳在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，今年物業股漲了很多，寶龍商業一開始定價區間很高，希望借助業績表現獲得廣大投資者的認可。

今年2月，寶龍擬拆分商管上市，沖擊內地商管物業第一股，從啟動到上市到敲鐘，耗時不超一年。

許華芳告訴記者：“寶龍地產本身是上市公司，財務和業務非常規范，同時寶龍商管又是聯交所首家商業管理公司，對于程序的審查更為嚴格。”

敲鐘時刻 每經記者 吳若凡 攝

商業運營收入占比9成

招股書顯示，寶龍商業2016～2018年的商業運營服務收入分別為7.52億元人民幣（單位下同）、9.73億元、12.01億元，年復合增長率為26.3%。截至2019年上半年，公司營收同比增長29.8%至7.49億元。

值得注意的是，在寶龍商業的可租售建面中，約51.23%位于長三角，而上海又占據了長三角的23.79%，比重最高。另外，按可租賃面積計算，二線和三四線城市占比分別在43.14%和44.70%。

許華芳表示，寶龍商業十幾年發展中，與同行相比，優勢主要體現在區域布局，以及產品線上。2015年，寶龍重新梳理產品線，形成寶龍廣場、寶龍天地、寶龍城和寶龍一城四大產品線，基本覆蓋社區級、片區級和都市級。

從營收結構看，商業運營占寶龍商業營收的比例達到90%，結構影響下，公司毛利率達30%水平，高于住宅物業管理業務。

寶龍商業首席執行官張云峰告訴《每日經濟新聞》記者，寶龍商業是一家商業管理公司，和之前上市的眾多物業管理公司略有不同，寶龍商業旗下管理的物業主要是商業地產項目，商業物業是營收和利潤額主要來源。

“作為商業地產管理公司，我們的收入結構來自租戶而不是業主。”張云峰表示。

多項指標仍待優化

據記者了解，寶龍商業計劃2020年新開業10家、2021年新開業9家商場，希望借助上市實現更大幅度的商業擴張。

許華芳告訴記者：“寶龍商業希望2025年自有和輕資產項目加起來有150個，其中長三角超過100個。”

“支撐寶龍商業進行下一輪擴張的核心競爭力在于低成本、利潤增速高，以及深耕長三角的區位紅利。”58安居客首席分析師張波認為，“但寶龍商業的負債也較高，運營能力也有待提升，在資本運作上有較大的提升空間，這些都需要關注。”

他續稱，寶龍個別項目存在空置率較高問題，其中三四線城市的項目可能受需求不足拖累，而二線項目主要位于環渤海，個別項目出租率低于70%。

而招股書顯示，截至2019年4月底，寶龍商業整體出租率為85%，剔除空置率較高的寶龍天地后，出租率為90%。

對此，張云峰向記者表示，明年寶龍商業的任務就是對環渤海項目進行改造提升，抓頭部就是在市場上牢牢占據行業領先地位。

許華芳則表示，商業是最難的管理業態之一，但出租的核心是租金。但商業也是旱澇保收的生意，在市場波動下管理方受影響相對較小，租金相對固定。

封面圖片來源：每經記者 吳若凡 攝