鎂刻·年報深讀 | 陽光100：糾結(jié)的一年

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

財報中罕見的1224.3%將易小迪和他的陽光100重新拉回主流媒體視線。

上一次，則是2019年1月17日下午15時45分，陽光100股價暴跌76%，直接跌成“仙股”。此后陽光100繼續(xù)“銷聲”，僅有的幾次露面，幾乎都與賣項(xiàng)目相關(guān)。

歷時一年，陽光100扭虧為盈，從虧損近3000萬元到盈利18.05億元，同比增長1224.3%。憑借一年中的數(shù)次“賣賣賣”，易小迪終于可以稍稍喘口氣，繼續(xù)做“吃草的羊”，其他開發(fā)商則依然還是他口中“吃肉的老虎”。在3月31日的投資者會上，易小迪面露喜色：“2019年收入創(chuàng)歷史新高，這只是一個開始，未來三到五年還會有很好的增長。”

關(guān)于盈利增長，陽光100的官方解釋是，主要由于阿爾勒小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)中出售住宅部分的權(quán)益而產(chǎn)生收益，其次為出售非住宅類主力產(chǎn)品毛利上升。

陽光100的2019年，離不開一個“賣”字。

當(dāng)年4月，陽光100相繼出售位于重慶和廣東清遠(yuǎn)的兩家子公司股權(quán)，回籠資金60億元，交易對方分別是融創(chuàng)和佳兆業(yè)。其中，佳兆業(yè)接手的正是曾被易小迪寄予厚望的“公司最大項(xiàng)目”阿爾勒小鎮(zhèn)住宅部分，交易對價達(dá)46.6億元。

4個月后，陽光100以5.13億元出售東莞一處產(chǎn)業(yè)園區(qū)，年末又以7.9億元售賣溫州公司股權(quán)，距其入手僅僅一個月。

外界對陽光100頻繁賣項(xiàng)目的定義是“斷臂求生”，不過管理層的說法是：大家都用規(guī)模尺子丈量房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)企業(yè)開始賣項(xiàng)目都以為是壞消息。對陽光100而言，別人可以更高效率做好的住宅項(xiàng)目，轉(zhuǎn)給他們并不是壞事。

賣項(xiàng)目確實(shí)改善了陽光100的債務(wù)數(shù)據(jù)。報告期內(nèi)，陽光100總負(fù)債率為79.9%，而上期期末為84.4%；凈負(fù)債率下降82.4個百分點(diǎn)至179.2%。

從年報看，在陽光100的103億元合約銷售金額中，非住宅主力產(chǎn)品占比已經(jīng)提升至50%。這一數(shù)據(jù)應(yīng)深得易小迪之心。畢竟在轉(zhuǎn)型的最初幾個年頭里，易小迪自己也有過反復(fù)，既想下決心離開住宅主流房地產(chǎn)市場，把全部精力投入到創(chuàng)新產(chǎn)品線，又想提前布局2萬億元非住宅市場。

易小迪現(xiàn)在可以不用那么糾結(jié)了，用他們自己的話說，非住宅主力產(chǎn)品喜馬拉雅公寓、街區(qū)綜合體均錄得了相對理想的財務(wù)數(shù)據(jù)，多個文旅產(chǎn)品線日趨成熟。他可以信心十足地說出“同質(zhì)化競爭是我們的弱點(diǎn)，將重心放在具有優(yōu)勢的非住宅業(yè)務(wù)方面，這是揚(yáng)長避短”。

易小迪需要操心的，是連年完成不了的業(yè)績目標(biāo)、依舊高企的償債壓力，還有那些不可持續(xù)的現(xiàn)金流來源。

2019年，陽光100的合約銷售金額是103.38億元，較2018年度減少14.5%，依舊未能完成150億元的業(yè)績目標(biāo)，完成率68.7%。去年初的業(yè)績會上，陽光100管理層還表示“有大幾率超過目標(biāo)”。事實(shí)上，2018年陽光100也沒有完成175億元的業(yè)績目標(biāo)，完成率只有69.1%。

償債能力方面，2019年陽光100盡管凈負(fù)債率大降但依舊高達(dá)179.2%，在手現(xiàn)金僅24億元，但一年內(nèi)到期債務(wù)為106億元，資金缺口超過80億元。現(xiàn)金短債比近年來均小于1，2018年為0.25，2019年進(jìn)一步降至0.23，無法覆蓋短期債務(wù)。

賣項(xiàng)目可以在短期內(nèi)改善財務(wù)狀況，但這絕不可持續(xù)。易小迪喜歡說“有問題要及時糾正、踩剎車，要有快速敏感的反應(yīng)，準(zhǔn)確的判斷”，所以陽光100在2019年年報的業(yè)績回顧中就直接甩掉了三大產(chǎn)品線之一的阿爾勒小鎮(zhèn)，取而代之的，是以北京周邊為主的文旅系列產(chǎn)品。而2018年年報，陽光100在業(yè)績展望中明確列出的三大主力產(chǎn)品線是街區(qū)商業(yè)綜合體、喜馬拉雅服務(wù)式公寓、阿爾勒小鎮(zhèn)。

目前，陽光100文旅項(xiàng)目合約及意向土地超過3000畝，今年部分項(xiàng)目將陸續(xù)入市。但是別忘了，2018年因藝人李亞鵬欠款而為公眾熟知的陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)到現(xiàn)在賣得依然不是太好。

管理層對陽光100的2019年業(yè)績比較滿意，畢竟這發(fā)展軌跡確實(shí)如同他們副董事長所言“我們年年的業(yè)績都在下半年，今年（2019年）也是這樣”。而當(dāng)時的背景是，陽光100半年僅完成全年業(yè)績目標(biāo)的25%。

今年，陽光100繼續(xù)堅持“不盲目攀比銷售規(guī)模”，但似乎不再那么佛系。有了2019年這份對陽光100來說久違的好業(yè)績做鋪墊，管理層定下了今年的業(yè)績目標(biāo)——200億元，同比增幅25%。

易小迪期待已久的非住宅業(yè)務(wù)占比終于達(dá)到了50%，望轉(zhuǎn)型一切向好，今年能完成業(yè)績目標(biāo)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)