關于公募REITs的最新消息都在這了！基金公司準備得如何？產品什么時候發？你該怎么參與？

每經記者 王晗    每經編輯 肖芮冬    

近日，隨著證監會一則《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的發布，中國公募REITs正式開閘。

有機構預測，參考REITs發源地美國市場規模以及GDP規模占比推算，中國公募REITs市場規模可達6萬億元人民幣。面對如此龐大市場，基金公司開始躍躍欲試。據了解，部分公司平臺人員組建已初具雛形，產品發行仍在研究制定中。

政策的明確也令萬億級REITs市場被打開，不過，公募REITs對于大部分普通投資者來說還屬于新生事物。公募REITs該如何投資？要不要投資呢？

公募REITs是個啥？

公募REITs，又被稱為房地產投資信托，通俗來講就是，投資者把錢集資起來買一些“物業”，然后把這些“物業”交給專業的REITs公司來管理。

哪些項目可以發行公募REITs呢？于近期發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》給出了答案：基礎設施REITs試點項目首要聚焦京津冀、雄安新區等重點區域，同時優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵5G、通信鐵塔、物聯網等新型基礎設施項目開展。主要包括：倉儲物流、收費公路、城鎮供水、人工智能等項目。值得注意的是，住宅和商業地產并不在范圍內。

那公募REITs是怎么幫投資者賺錢的呢？借鑒海外市場，REITs產品的主要收益來源有三方面：一是房產價格上漲的增值收益；二是物業的營業收入；三是穩定的物業租金，收益的大部分將用于發放分紅。根據《指引》要求，基礎設施基金應當將90%以上可供分配金額以現金形式分配給投資者，每年不得少于1次。

通過這種資產證券化的方式，形成小而分散的份額，便于普通投資者通過小額資金享受到商業地產等物業租金收益。與此同時，可以有效盤活資產解決不動產流動性低的問題。

這種雙贏的REITs產品也被歷史證明有著不錯的收益漲幅。根據東北證券的一份研究報告，美國與日本REITs均體現出了長期收益率較高、與其他投資品相關性較小、收益波動性小等特點。以美國REITs為例，權益型REITs在1980年~2020年的40年年化收益率達到11.35%，跑贏美股市場各大指數。

盡管國內公募REITs尚處于發展初期，但這個詞并不是近幾年才出現的，早在2005年就呼聲漸起。不過，國內公募REITs的誕生因為法律基礎不夠完善、治理結構、監管難度、稅收等問題一波多折。2015年，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金的“出道”令國內公募類REITs的成功破冰，但因產品并不直接持有物業只有租金收入，被歸為“類REITs”產品，且普通投資者無法參與。截至目前，市場上還有廣發美國房地產、嘉實全球房地產、諾安全球收益不動產、南方道瓊斯美國精選REIT指數、上投摩根富時發達市場REITs指數等QDII產品。

最新近況全掃描

早在今年5月征求意見稿下發的初期，基金公司就對公募REITs基礎設施建設顯示出濃厚興趣。而招賢納士就是新興領域擴建第一步——包括海富通、新華、德邦等十余家公募基金廣發“英雄帖”。那么伴隨著《指引》的最終落地，基金公司招聘、產品發行近況如何呢？

“目前公司REITs投資部已經組建，部門負責人已經到崗，后續會陸續補充相關投研人員。”北京某基金公司相關人士透露道，“不過我們公司相關人員招聘進展較慢，創新式業務一般都是從頭部基金公司開始著手的，這個領域本身對口人才也不多，之前涉及到ABS業務的公司還好一些。我們公司目前規模體量一般，不過因為股東方和子公司方面有一些ABS項目經歷，所以希望能在這個領域深耕。”

部分基金公司在既有基礎上進行深度布局，德邦基金就表示，該公司在2019年設立了以ABS、類REITs業務等另類投資為特色的專戶業務部，對REITs資產有較多的研究，未來將在此基礎上進行深入研究。

至于產品的最新進展，上述北京地區負責人介紹道，“目前，公募REITs的產品設計框架已經完成，部分細節還需要根據最新的審核指引完善。相關制度已經初步撰寫，后續根據實際業務的開展情況再進行修訂。已經有數個初步確定合作意向的項目在進行盡調，其中較快的即將上報發改委。”

不過，因為是新生事物發展初期，機遇背后往往伴隨著挑戰。談及發展難點，鵬華基金副總裁邢彪稱，“基礎設施REITs在逐步落地的過程中也面臨諸多需要克服的困難。比如，絕大多數基礎設施資產為國有企業持有，在國資轉讓過程中涉及到的交易、定價、程序相關問題，需要得到國資監管部門的支持；還有在轉讓環節涉及的稅收問題，也需要得到稅政部門的支持；部分基礎設施資產的業務涉及民生利益，政府對于基礎設施服務的定價考慮了民生利益等外部性因素，如何平衡市場化收益及民生利益也將是個重大的課題；對于在國有體制內的基礎設施運營管理團隊，發行REITs后，面臨公開的市場化考核，如何安排好考核與激勵，最大化地激發運營管理團隊的積極性也需要多維度的考量。”

公募REITs該怎么投？

公募基金產品籌備、團隊搭建推進過程中，也吸引了一批對基礎設施資產投資饒有興趣的普通投資者們。那么，對于這片萬億級體量的新藍海，投資者該如何去布局呢？

根據相關要求，此次基礎設施REITs基金分為：戰略配售和公開發售。其中，戰略配售比例不低于基金份額發售數量的20%；公開發售扣除戰略配售不高于80%。公募REITs戰略配售更多的是指，配售給基礎設施資產支持證券管理人，和通常的二級市場打新并不一樣，而普通投資者則可以通過二級市場購買或者網上、網下申購的方式直接參與。“因為有戰略配售、網下發售份額，所以在比例上機構會占大部分。”天相投顧高級基金研究員楊佳星坦言。

在楊佳星看來，公募REITs產品在交易形式上與其他產品沒有太大的區別，場內和場外都是可以的。“初期市場關注度高，考慮到封閉運作帶來流動性上的區別，建議有場內交易ETF基金經驗的投資者可以關注二級市場上市后的折溢價套利機會。普通投資者長期配置的話，場外參與即可。”

此外，“不建議投資者在不了解REITs運作方式及投資標的的情況下貿然參與。由于REITs基金投資標的的特殊性及較長的封閉期，更適合機構投資者或作為長期固收類配置的個人投資者，需要對REITs基金底層資產支持證券所持有的基礎設施項目公司有較為充分的了解。REITs在國內的發展空間很大，但初期基金管理人及資產支持證券管理人可能需要一段時間的磨合，可以多觀望一下。”

“公募REITs作為市場全新的投資品種，其產品涵蓋內容較多，交易結構和市場估值等方面存在一定復雜性，普通投資者通常需要循序漸進的認知過程，此時可向專業機構尋求相關投資建議。因此在前期試點階段，普通投資者可以通過公募基金的直銷柜臺、以及銀行、券商代銷渠道進行申購。”德邦基金如是說道。

封面圖片來源：攝圖網