專訪當代置業總裁張鵬：房地產中長期會平穩發展，市場供需將重回正軌

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

“房地產作為中國經濟的穩定劑和壓艙石，尤其是內循環的重要組成部分，仍然有較強的韌性。”

面對后疫情時代的房地產市場，當代置業中國有限公司執行董事兼總裁張鵬在接受《每日經濟新聞》記者專訪時如是說，而這種樂觀顯然來自其對行業前景的判斷和自身布局的自信。

專訪中，張鵬談到了對“房住不炒”的理解和國內大循環的思考，更多地分享了他從業這些年來對房地產行業的獨到觀察。

地產中長期會平穩發展

目前房地產市場的調控基調是“房住不炒”，各地出臺的限制抑或刺激政策都是圍繞此方向展開。

“過去，房地產行業泥沙俱下，房子被賦予了太多居住以外的功能，使得地產行業就變成了追求大、追求快，速度太快了就很難做精。‘房住不炒’使得過去高去化、高周轉、高成本轉向新價值新周期和新模式。新價值便是回歸客戶價值、回歸產品價值。同時，越來越多的企業研究房子如何更能讓人舒適、更綠色、更節能、更能防疫，更符合人的需求，這是個好事兒。”張鵬表示，當代置業一直是以產品主義作為企業的核心價值觀或者差異化競爭力，是回到了一個比較正常的賽道上。

“當然，我們也不能否認房地產背后的商品屬性，房地產實際上仍然是推動經濟發展的重要的組成部分。行業發展到一定程度，又會重新認識房地產的居住和商品屬性。”

張鵬承認，房地產行業在疫情的沖擊下處于艱辛的狀態。“年初疫情的暴發，包括前段時間北京疫情有所反復，讓我們看到總體環境還是有些壓力的。地產前100強整體的銷售額在下降，供地節奏也發生了紊亂。從某種角度上來講，消費者也不斷觀望，手里的錢就會更謹慎使用，這是短期的艱辛。 ”

但是對于行業發展，張鵬卻信心十足。“地產增量的主航道不會發生變化，中國的城市化率現在是60%多，達到70%還有10年。如果每年增長一個百分點，那就是十幾億平米，十幾萬億的銷售額，這個不會發生變化。隨著疫情的進一步好轉，以及適度寬松政策的釋放，房地產行業的中長期肯定還會平穩發展，市場信心會逐步恢復，市場需求供給也會重回正軌。”

“從長期來看，還要重視創新。往往有危就有機，在‘六穩六保’大基調之下，行業集中度持續提高，增量市場向增存并舉的趨勢下，我覺得有幾個維度的創新：要更加注重數字化創新，數字化背后肯定是科技創新。具體到我們公司，我們就叫硬科技、黑科技和數字科技。”張鵬表示。

雙循環下的行業機遇

在“加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”的背景下，張鵬表示，“房地產作為經濟的穩定劑和壓艙石，尤其是內循環的重要組成部分，仍然有較強的韌性。”

張鵬認為，內循環的打造將為房地產行業帶來諸多機遇：一是城市再造，包括城市更新、產城融合等，這是一個萬億級的市場；二是新消費的商業運營，隨著國內消費力的不斷提升，國外消費力的回流，新消費、新空間將成為新市場。三是數字科技的應用，5G、大數據、物聯網、區塊鏈、人工智能等科技手段改善經營效率，沉淀數字資產，快速提升資產價值。

不過，張鵬同時表示，市場上永遠有機會，關鍵是各家房企是否有抓住機會的能力。因此，首先要深淘灘，向內深耕，提升內功，不斷打破以往發展的邊界，創新營銷手段，創新組織管理模式，優化投資發展布局，提升人才能力，強化流程與運營管控，才能在市場競爭中穩健發展。其次要針對各發展機遇，提前布局，聚攏優秀人才，深入研判市場，結合自身潛力，尋找適合自身發展的道路。最后要及時關注市場動向，及時調整發展策略，不打無準備之仗，立于主動之地。

看好線上營銷未來前景

受今年初的疫情影響，各房企紛紛發力線上營銷，頭部房企甚至推出全民營銷，對此前的營銷活動產生了較大沖擊。

“疫情期間，創新營銷，打通渠道是當代置業的發力重點。”張鵬表示，“我們在此次疫情爆發后的第一時間就制定了一系列的政策和手段，為體驗中心開放后的客戶基數做準備。以最快速度開通線上體驗中心，包括房天下、樂居、網易、安居客等流量端口的體驗中心，和當代摩客掌上體驗中心聯動起來，并積極實現線上認購、交易的小程序等工作，把一切通路打開。同時自2月14日起啟動無憂購房計劃，分步驟實施無理由退房計劃和合伙人計劃。相關策略占據了一定市場優勢，客戶反饋良好，為疫情好轉后銷售的回暖奠定了基礎。當時我們開的最好的盤是3個月內銷了近千套房，這也為今后營銷提供了新的思路。”

不過，對于線上營銷的具體效果，張鵬認為：“從短期來看，我認為線上售樓處更多起到的是一種宣傳推廣作用，是企業在特殊時期保持活躍度、增加蓄客的一種手段。但從長期來看，我相信線上售樓處是未來房地產營銷很重要的補充。”

對于全民營銷，張鵬持積極態度。“總體來看，全民營銷是市場壓力下的產物，也是各房企必不可少的營銷手段。但各房企實施策略及成效并不相同，這取決于各企業自身稟賦及發展戰略。對于大多數企業來說，全民營銷逐步成為線上宣傳推廣方式，用以提升品牌影響力。”

盤活城市存量空間需創新

城市更新可以說是今年的熱詞，也成為不少房企轉型的方向。

對此張鵬表示，房企創新要圍繞著地產開發的全生命周期和客戶需求的全生命周期展開，如在增量市場或舊城改造，當代置業就對城市更新進行了分類，包括棚改拆改、既有改造和綜合治理等幾大方面。棚改拆改是對部分區域整體拆除后重新規劃，對城市變動較大；既有改造是對城市做有機更新，保護、修繕為主，對環境變動較少；綜合治理主要為增加配套，提升生活環境，河道綜合治理、生態修復、城市環境治理等都屬于此類。

張鵬認為，城中心住宅和建筑已經進入到升級換代的歷史階段，此外老舊城區的改造也是國計民生的需要，原有的房子的功能、性能、技術、格局都要發生變化，物業服務的升級、節能技術、節能技術的升級換代，都是今后的一個巨大機遇。

“具體到投資方向上，我們結合企業自身稟賦，適時選定了一些發展方向予以布局，同時充分給予職員發揮自身潛力的機會，孵化各類城市空間盤活方面的項目。”據張鵬介紹，旗下的第一服務是一家集物業服務、資產服務、科技物聯、建筑科技咨詢、建筑科技產品研發、建筑科技建造、能源站運維為一體的綠色服務企業，是當代置業在存量物業上的一個成功的探索，目前已經發展了20年有余。

此外，在城市存量空間盤活方面，當代置業還孵化了第一教育、第一體育、第一商業、找梯網、綠材網、蔓蘭酒店、摩碼公寓、養老公寓等機構，不斷探尋新的城市更新方面第二、第三等業務增長可能。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供