易居企業集團CEO丁祖昱：樓市步入“無增長時代”，資金是房企最大挑戰

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

2020年最后一天的上海靜安體育場，超過3000人現場聆聽了易居企業集團CEO丁祖昱“2021評樓市”年度發布會長達4萬多字的分享，內容從宏觀、中觀到微觀，從政策、市場到新時代新需求。

發布會后，丁祖昱在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，他從不認為未來的房地產會因為進入一個新的發展階段、產生新的行業邏輯而陷入困境，相反，疫情這只“黑天鵝”在眾多不確定性中，卻允許中國房地產行業走出完美的“V型”，足以說明房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定劑。

“這意味著，未來會是充滿挑戰的，無增長時代到來，卻也可能迎來新的好時代，未來部分優質企業可以大步向前，壓力測試不盡人意的企業要適當放緩腳步了，夯實基礎更重要。”丁祖昱表示。

易居企業集團CEO丁祖昱 圖片來源：受訪者提供

資金將成房企最大挑戰

從最初銀保監會嚴格執行房地產金融監管要求，到8月20日“三道紅線”應聲而來，再到11月底銀保監會主席郭樹清強調房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”……2020年的信貸金融政策一步步收緊，企業投資也受到一定影響。

“我覺得最難的、最大的挑戰，就是在資金上的挑戰。”丁祖昱認為，預計需要經過一段時間的財務指標調整，一些房企才會重新企穩。

“‘三道紅線’政策出現后，我們突然之間發現，今天的融資流、現金流可能變成負的了，這對所有地產公司來說都是巨大的挑戰。我們看到了一部分企業出現了債券違約，部分企業出現了信用違約等。然后是上市房企的債務糾紛，今年和去年相比，從金額上來說，是兩倍于去年；從案例數字上來說，也大大增加了。”

尤其當2021年，金融政策仍將趨緊，“三道紅線”范圍擴大。丁祖昱提醒，千萬不要以為今天“水”很多，都會流入房地產。過去兩年，都在關房地產金融的“水龍頭”。 “三道紅線”之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰將是未來最大的挑戰。

“企業首先還是要降杠桿，讓自己轉綠。”丁祖昱給出了一些建議，例如在投資端，增多合作拿地，拿地不并表，減少資金占用；加快土儲開發效率，合理儲備，提高土儲質量；少投資、放緩投資。

在運營端，加大小股操盤比例，維持行業規模；加大銷售回款，加快項目去化；產品力打磨、標準化，提升利潤空間、加快周轉速度；加快項目結轉速度，增厚資產；組織管理效能提升，降成本提效率。

在融資端，分拆多元化上市、增發配股、加大經營杠桿使用等。“上市是增加資本金的辦法，把分母做大，做一系列綜合運用，這里面最重要的是有一個好的CFO，把估值做好。”

丁祖昱表示，過去房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力。但未來，很多房企拿不到資金，如果沒有更多的資金加入，整個行業再繼續往上走的動能會被大大削弱。

樓市進入無增長時代

對于宏觀政策，丁祖昱認為，2021年政策會保持連續性、穩定性、可持續性，繼續堅持“房住不炒”的政策主基調，并以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題。

這樣的政策環境反應在市場上，丁祖昱直言，未來成交面積很難有大幅度的突破，所以行業步入“無增長時代”。

丁祖昱指出，從2016年至2020年，銷售面積幾乎沒有增長，都穩定在16億平方米左右。雖然成交金額從14萬億元達到17萬億元，但這一方面是房價在漲，另一個方面是過去幾年都以三四線城市的成交結構為主，而從去年和今年開始一二線城市的成交占比越來越高，所以才使得成交金額不斷上升。

“未來幾年銷售額可能還會繼續增長，但銷售面積可能都會維持在16億平方米左右。”丁祖昱表示，未來的樓市實際上是沒有增長的，尤其是，如果融資性現金流不增長，則房企很難增長。

“都是要靠融資拉動增長，銀行和金融機構信托都受到了新規的約束，房地產拿不到更多的錢，企業也很難獨自美麗。”丁祖昱表示。

養老產業將迎來轉機

在政策嚴控、增長不易的未來房地產市場中，并非毫無生機。丁祖昱認為，養老產業將轉機來臨。

養老產業的轉機主要體現在兩點，首先是政策破解了行業壁壘，痛點被解決；其二，2020年是60后入場元年，他們帶來消費變革，部分企業已開始盈利。

可以看出，A股醫療股市值大于養老股，養老股遠超地產股。資本市場印證了養老產業的空間足夠，在未來十年二十年，甚至五十年一百年都有發展可能。

但值得注意的是，養老產業向高品質、多樣化升級，企業需要與時俱進。丁祖昱認為，養老產業兩極分化非常明顯，七大區域城市養老潛力凸顯，比如廣東、北京養老金盈余，上海的養老投資潛力將在2050年位居城市榜首，但東三省養老市場低迷，養老金虧空量大。

另外，未來進入康養領域的房企，需要用產業運營思維進行布局，開發過程中更應注重運營和服務能力，并且能夠做足落地，因為核心還是運營。

與此同時，要看到細分領域的優勢，比如3+N，“治未病健康管理領域”“高齡老人護理領域”“老年病康復領域”“智慧養老、適老化改造、老年用品、老年文化娛樂”等細分領域。

“總體來說，2020年養老的產值歐洲是4.8萬億美元，美國是4.7萬億美元，中國1.17萬億美元；占GDP比重歐洲28%，美國22%，中國只有7%，2020年對于中國養老產業只是一個起步。”丁祖昱直言。

大力發展租賃保障住房

2020年12月召開的中央經濟工作會議提出大力發展大城市租賃保障住房，把“租賃”放到了特別重要的戰略位置，指出“明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性，繼續堅持‘房住不炒’的政策主基調，并以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題。”

“另一方面，2020年長租公寓的接連暴雷讓公眾對其信任度降到了谷底，租房客對于品牌公寓沒有信心，不僅僅是對分散式公寓沒有信心，對集中式公寓也沒有信心，這不是一時半會能解決的，很多客戶都重新選擇和房東直聯，這是對租賃市場最大的挑戰。”丁祖昱表示。

“2020年是租賃的政策年，46個城市總共出臺了和租賃相關的234條政策。”丁祖昱表示，中央把租賃放到了特別重要的戰略位置，重點強調保障性，要增加供應還要調控租金，未來增加供給的市場規范政策會越來越多。

丁祖昱表示，2021年政策關注重點在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要土地供應向租賃住房建設傾斜，還要對租金水平進行合理調控，更好地解決好大城市住房突出問題。政策也都聚焦租賃，現在越來越多的企業在做輕資產模式，除了租金收入之外，也要尋找多種業態經營的收入。

從不確定性回歸確定性

“房地產行業正在經歷從確定性到不確定性，再到確定性的轉折。”

丁祖昱指出，2018年之前，地產處于確定性階段，房企通過增大融資、高周轉、高負債模式，實現規模迅速壯大：2018~2020年，伴隨政策面房住不炒政策出臺，宏觀經濟去杠桿苗頭出現，加之疫情突發，房地產進入不確定性階段。

過去的兩三年不確定性充滿了整個行業，無論是政策、“黑天鵝”，還是整個行業的上下波動，這都是因為不確定性。

2020年之后，戴上“三條紅線”的“緊箍咒”，確定性更加明確，再加上提了4年的“房住不炒”，行業的發展方向變得非常清晰，高歌猛進時代應該告一段落。

“去年提出了房地產是制造業，這是現在最主要的觀點。今年應該補充兩點，制造業之外，房地產業也是中國最大的金融業，最大的服務業。”

丁祖昱告訴記者，制造業所有的特征，房地產行業都符合，尤其房地產行業對吸引消化就業者也有幫助。與房地產相關的服務業，正越做越好、越做越大，值得重視。

此外，丁祖昱還強調，房地產依然具有金融屬性，房企可以學習金融機構，每年做壓力測試。

第一是測試經營現金流加融資現金流最后等于正還是負。2020年上半年，50家房企中經營現金流為負的是26家，融資現金流為負的是8家，值得引起重視。

第二個壓力測試，是把所有的資產，包括在售項目、土儲、存量資產、不良資產，全部折合市場價，減去所有的負債、應付款，上市公司可以和上市公司市值做比較，非上市公司可以和凈資產做比較。

兩道壓力測試完成后，得出結果良好的房企，可以在2021年乃至未來每一年繼續大踏步前進。如果這兩道壓力測試做出來的結果不盡如人意，未來可以適當的放緩腳步，夯實基礎。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供