或戰略合作、或主動出擊，頭部物業火力全開“搶占”房產經紀賽道

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

頭部物業企業正在加足馬力準備搶占一個傳統但仍然“大有可為”的賽道——房產經紀。

事實上，面對龐大的房地產經紀市場，物業公司也并非新玩家。如碧桂園服務、萬物云、龍湖智慧服務等物業公司早已設立有租售中心，經營自有小區的二手房租賃、買賣等業務，但對外卻尚未有大動作。

轉變出現在2020年貝殼上市之后，其上市之初的市值就秒殺“碧萬恒”等一眾龍頭房企。對于物業企業而言，做大房產經紀業務不僅能厚增增值服務，鏈接更多業務，還能對資本市場講出更多容易得到認可的新故事。

8月2日，碧桂園服務宣布與武漢的世紀宏圖不動產（以下簡稱世紀宏圖）在房產經紀領域達成戰略合作，今年將以經紀業務作為戰略級賽道進行深度布局。而此前只做自有小區房產經紀交易的萬物云旗下房屋資產服務機構——樸鄰，也在近期走出了市場化的第一步。

無論是萬物云還是碧桂園服務，盡管他們在具體的路徑和戰略方式上有所差異，但都對房產經紀這個藍海市場賽道均抱有不小的野心。有貝殼珠玉在前，58安居客、易居等專業中介商也在發力，還有龍湖塘鵝、恒大房車寶等房企自有勢力，在對手林立的市場中，誰又能成為物業公司中的房產經紀領頭羊？

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加速進軍房產經紀賽道

“我們選擇深度布局房產經紀業務一個很重要的原因就是，這個賽道非常大，足夠容納很多的公司。我們在里面就有機會成為一個重要的player，這是我們最大的判斷。”碧桂園服務副總裁、首席戰略官徐彬淮告訴《每日經濟新聞》記者。

據國家統計局數據， 2020年全國商品房銷售額17.36萬億元；貝殼研究院數據顯示，2020年全國二手房交易金額達7.3萬億元。可見，房產經紀市場擁有多么龐大的容量。即使是目前行業市占率最高的典型房產經紀中介商貝殼，2020年的GTV（平臺交易總額）也才3.5萬億元。

事實上，房企和物業公司在今年初就已經摩拳擦掌，準備全力進軍房產經紀賽道。

恒大揭牌房車寶集團全面對標貝殼；龍湖將原來在物業下面的房屋租售中心獨立出來，發布全新品牌塘鵝，并將房屋租售、房屋裝修與地產開發、智慧服務業務等并列，升級成為兩大主航道業務；萬物云和碧桂園服務也分別發布新品牌“樸鄰租房”和“有瓦”，作為租售業務的新品牌亮相，業務覆蓋二手房交易、租賃和新房等。

“物業公司的房產經紀一般和小區業主關系比較好，中介費用會比較低，但業務范圍也相對比較局限。”海貝找房總經理謝林鋒告訴記者。

以往，碧桂園服務、萬物云、龍湖智慧服務等物業公司都設立有租售中心，但基本都是經營自有小區的二手房租賃、買賣等業務，不會涉及其他小區的房源。而要擴張，就必須突破這個局限。

萬物云CEO朱保全此前曾表示“不會在萬科物業服務以外的小區去做二手房交易”，但樸鄰•萬科物業二手房專營店的擴張已經在進行。

8月初，樸鄰走出市場化的第一步，在廣州與廣信物業達成戰略合作，并開了第一家租售門店。他們的合作方式是，由廣州樸鄰作為合作方提供品牌及技術支持。

碧桂園服務則在武漢找到一個專業盟友——本土的房產經紀機構世紀宏圖。徐彬淮表示，碧桂園服務與世紀宏圖首先會在股權層面有合作，雙方可以在真實房源的尋找和獲取上、服務能力等方面互相增強。“有瓦也會加盟到世紀宏圖的圈層里面，對他們來說擴大了規模，對我們而言增加了社區店的效能”。

現在具有一定規模的第三方中介是各方都想拉攏入局的對象，比如貝殼、房車寶以及各大地產商的自銷平臺。世紀宏圖不動產創始人、董事長孫秀高告訴記者，他們也同樣被各方面拉攏過，但始終沒有談成，這次與碧桂園服務的合作談判時間也已接近半年。“我們也想做大做強，正好和碧桂園服務就有互補性，因為我們也在做社區生態”。

在戰略層面，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江的想法是市場的蛋糕要和大家一起做大。目前，碧桂園服務旗下的有瓦，是以創新的直營式+合伙制門店管理模式擴張，雖然門店數量已超過300家，但還遠遠不夠。

培養“自己的”經紀人

“在現有的基礎上，肯定是要把規模再擴大。等到在武漢的合作模式成熟，我們還可以依托兄弟公司碧桂園的優勢到三四線、四五線城市去。但在這個房產經紀專業領域上，我們也算摸索者，所以需要專業機構的賦能。”李長江告訴《每日經濟新聞》記者。

徐彬淮補充說，碧桂園服務現在雖然有300家門店，但都是分散在全國而不是集中在某一個城市，“這對專業的運營管理以及人才吸引、能力建設上都有挑戰。服務性行業如果沒有專業人才，就很難成為行業里面的引領企業”。

鏈家是招募985/211的大學生做經紀人，樸鄰則是在將自己的員工培養成為經紀人。2019年底，萬物云發起“千軍萬馬進樸鄰”計劃，面向全體安全員招募愿意跨界發展的人，在組織的引導賦能下，轉崗成為一名做二手房租售的資產管家。

李長江則希望未來經過世紀宏圖不動產的專業培訓，所有碧桂園服務的物業員工都可以兼職經紀人的角色，也就是“泛經紀人”模式。“所以世紀宏圖不動產對碧桂園服務可以是人才、技術、管理以及市場研判的賦能”。

除了規模和市場的吸引力，物業公司發力房屋經紀賽道也是期待可以鏈接更多社區增值服務。徐彬淮表示，碧桂園服務布局生活服務賽道的第一個整體大邏輯就是物業+生態，即以社區為核心去賦能；第二是首選大市場、社區場景強的；第三是資源可以去復用，能夠帶來協同效應。“毫無疑問，房產經紀在這幾個方面都是是非常符合我們的選擇原則”。

在目前不少上市物業公司的財報中，增值服務營收板塊都含有房產經紀業務。2020年，碧桂園服務社區增值服務的收入同比增長100.1%至17.3億元，占總收入比例提升至約11.1%。

李長江還透露，一些開發商提出和碧桂園服務合作的其中一個前提，就是希望碧桂園服務介入他們的一手房、尾房以及車位的銷售。

多位資深中介人士也表示，物業公司發力布局房產經紀業務，并不會對他們帶來沖擊。但未來的市場發展誰也無法預料，以后物業公司的房產經紀領頭羊或許也能占據不小的市場份額。正如互聯網時代盛行的那句話——打敗你的不是對手，顛覆你的不是同行。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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