每經熱評｜房價回落能否成趨勢 未來幾個月很關鍵

每經特約評論員 譚浩俊

8月16日，國家統計局發布2021年7月份商品住宅銷售價格變動情況。從同比情況看，7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲4.7%和3.5%，漲幅比上月分別回落0.1個百分點和持平；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點。

從環比情況來看，7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格均上漲0.4%，漲幅比上月均回落0.3個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點，二手住宅銷售價格由上月上漲轉為下降0.1%。

房價漲幅回落或只是開始

應當說，與上月相比，無論是同比還是環比，房價都出現了不同程度的回落。特別是環比，三線城市的二手房價格，已由此前上漲轉變為下跌，是一個值得關注的現象。這種現象，會不會傳導到一二線城市，需耐心觀察。

那么，為什么要特別關注7月份的房價變化？筆者認為，很重要的一個原因，就是很多城市都對樓市調控政策進行了調整，一些城市還出臺了十分嚴厲的調控政策。如深圳市，針對二手房的政策持續發力。除對“深房理”進行全面調查、嚴厲查處經營貸、消費貸等之外，還出臺了大學區房政策，旨在打擊學區房炒作。實踐證明，這些政策的出臺，確實對房價產生了非常大的影響。深圳的二手房成交量與今年2月份相比，已經下跌了八成以上，由此還穩定了新房價格。

在筆者看來，7月份房價總體漲幅回落，可能只是開始。接下來，房價會繼續保持漲幅回落的趨勢，二線城市的二手房價格，很有可能在8月份出現環比漲幅為零或下降，一線城市二手房價格環比則回落到0.2%以下。新建商品房價格，三線城市很有可能朝著環比為零或下降的方向轉變，其他城市也會繼續保持回落格局。

由于去年受疫情影響較大，房地產市場的銷售狀況不是很好。即便從下半年起有所回升，特別是頭部房企，為了緩解資金緊張矛盾，加大了促銷力度。但是，仍扛不住疫情的影響。因此，房價也處于低潮。在這樣的情況下，給房價帶來了一定的不可比較性，同比價格上漲幅度較大，特別是一線城市漲幅較高。

不能再靠房地產拉動經濟

筆者預計，隨著政策的不斷發力，無論是新建住宅還是二手房價格，未來幾個月可能會出現明顯回落現象。一線城市的回落現象或更為明顯，三線城市的二手房價格有可能在三個月內出現同比下跌現象，二線城市也會向著零增長靠近。

也就是說，只要不出現明顯的政策調整和宏觀環境變化問題，未來幾個月漲幅回落將是房價運行的基本態勢，并有可能出現此輪調控以來，房價真正下降的格局。如果能夠保持政策的穩定，特別是整治房地產市場秩序和加大保障性租賃房建設的政策能夠得到有效落實，到今年底，一二三線城市的房價都有可能轉為零增長或下跌，但下跌的幅度應當在3%之內。

實際上，按照構建新發展格局、加快形成國內大循環的要求，房價到了必須穩定下跌、溫和下跌的時候了。只要房價還維持上漲格局，居民購房的意愿就不會消除，對房價上漲的預期就會十分強烈。即便向市場推出大量保障性租賃房，廣大居民仍然想著購房。削弱廣大居民購房意愿太強的最佳手段，就是讓房價下跌，從而給房地產市場穩定帶來積極影響，也能夠對擴大消費、增強市場需求產生積極作用。

中國經濟依靠房地產拉動的階段已經過去，即便房地產仍然是重要的產業門類，仍然對經濟增長具有比較大的作用，但是決不能再有任何依賴作用。如果繼續依賴房地產，那么對構建新發展格局將產生極為不利的影響。所以，必須做好房地產市場的穩定工作，按照“房住不炒”定位，控制好房價，穩定廣大居民情緒，增強廣大居民的消費預期。