每日經濟新聞 2021-12-09 08:29:23
◎“這兩年地產行業不好，我們處理的延期交房、爛尾樓、業主退房等案件數量顯著增加，遠超前些年。”這些變化也使得王旭鵬的律帥團隊在處理這類型房產案件時，相比之前在策略上也有所改變。比如對于一些比較嚴重的退房問題已經不接了，在接受委托代理的人數上限有所變化。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 魏文藝
一個陽光明媚的晌午，在與律師王旭鵬在咖啡廳聊了約半小時后，他的一個來電打斷了我們的交流。
“以后8戶以上的退房案子我們盡量不再接了。”掛斷電話后，王旭鵬告訴《每日經濟新聞》記者，“這兩年地產行業不好，我們處理的延期交房、爛尾樓、業主退房等案件數量顯著增加，遠超前些年。”
這些變化也使得王旭鵬的團隊在處理這類型房產案件時，相比之前在策略上也有所改變。“比如對于一些比較嚴重的退房案子，我們現在已經不接了。在接受委托代理的人數上限有所變化，比如以前設定的上限是20戶，現在內部已經調整到8戶以內了。”
對于下調委托人數的原由，王旭鵬表示，“一是人多處理起來麻煩；另一個是現在整個樓市銷售下滑，開發商自身資金本就比較緊張，退房難度自然加大，所以我們也下調了委托人數上限。”
曾經，王旭鵬的夢想是做個媒體人，不過現在他已經沒有這種想法了，在與朋友共同經營律師事務所后，“各類案件已經讓人焦頭爛額了，有時候就想睡個懶覺”。
“舉個簡單的例子，比如有房企倒閉了，開發的項目爛尾了，那些買了房子的購房者會找我們幫他們處理相關事宜。另外，有些購房者買房后，卻發現跟開發商之前的宣傳差別很大，這樣的糾紛也需要找我們來處理。”
王旭鵬、周明宇和付航均已從事律師行業多年。王旭鵬和周明宇擅長的領域是“常見住房問題”“合同糾紛”以及“房產買賣”等類型的問題；而付航則成功處理過多起與商鋪維權有關的案件，為他贏得了良好口碑。
在王旭鵬看來，當購房者需要找到他們團隊去解決糾紛時，基本上已涉及較大的利益問題，通過普通的溝通協商已經難以調和。
“我們這些年接手的一些案子，很多都是因為房屋降價所致。”
王旭鵬給記者舉例道，“比如同一個樓盤項目的一期和二期，第一期房子賣1萬元，第2期開發商通過推出‘工抵房’‘特惠房’等方式，使得實際出售價格遠低于1萬元。而很多買了一期房子的業主會覺得自己買虧了，甚至有些業主想要退房或找開發商補差價。”
但實際上，“開發商也知道降價很敏感，所以大部分開發商都不會直接對外承認自己降價了，更多是通過一些優惠變相降價，比如工抵房、特惠房等。”
在王旭鵬看來，在處理這類型案件時，難度會相對大一點，處理周期也會更長。一方面是取證難；另一方面是有些變相降價賣房的開發商本身資金就比較緊張，加上現在房子沒以前好賣了，當然不會輕易退房，這也加大了業主維權時要求退房或賠償補償的難度。
“群體類業主維權案件處理起來讓人些頭疼。”付航告訴記者，“這類案件很難做，律師壓力也大。當事人內部意見也常常不統一，很多當事人過于猶豫，想等別人先去打官司，結果最終錯失良機。”
周明宇則從另一個角度表達了自己的看法， “無論地產行業的順周期還是逆周期，雖然買家和賣家違約的案例都同樣存在，但似乎在實際判罰時，更容易偏袒買受人。”
“當房價上漲的時候，出賣人更容易違約，因為房價上漲了，有些房子就算簽了合同也不想賣了；當房價下跌的時候，買家更容易違約，很多買家的通常思想就是，看能不能等到更低的價格。”
談及法院處理的各類房產糾紛案例，周明宇向記者透露了這樣一個規律，“法院在判買家違約的時候，一般就是讓沒收定金或者10%違約金就完事。但是如果是賣房人違約，往往判罰會更重，可以判決‘繼續履行+延長履行+違約金’或者判決‘漲幅的部分全部給買家’”。
在談到自己處理過的各類案件時，有一個案子讓王旭鵬顯得有些興奮。“當時處理這個案子時，涉案的開發商給我們發了正式邀請函，主動邀請我們去溝通以及協商解決問題” 。
據王旭鵬介紹，當時他們接到某知名開發商涉嫌延期交房、虛假宣傳、打著贈送名義賣小區綠地的案子，維權業主找到了他們團隊來辦理這個案子。
“這個案件之所以讓人印象深刻，因為當時在處理過程中出現了好幾個轉折點。如我們團隊委托代理該案件的第一天，就有業主代表拿了開發商給的100萬元‘早退’了，導致整個維權業主差點分崩離析，好在剩下的業主并沒有去追究業主代表的違約責任。”
“在有關部門收到我們申請材料第二天，涉案開發商就給我們發來一封邀請函，邀請我們溝通協商解決問題。我們展開的這些調查其實不是直接找開發商，是找相關辦理手續的部門，但開發商第一時間就發函和我們開始啟動談判。”王旭鵬接著說道。
據王旭鵬介紹，一般當業主委托他們去打官司時，更多情況下開發商都是通過與業主聯系，希望業主撤訴或者達成私下約定之類的，極少會有開發商這么正式給律師發邀請函的。
“最終，我們處理這個案件結果，比很多業主的預期結果還要好很多。不論是退房的業主，還是不退房的業主，拿到的補償都還不錯，高的能拿到300來萬。大部分的業主其實比那個‘早退’業主代表拿到的補償更高。”
因為成功處理過多起商鋪維權的案子，付航不僅在維權業主者中獲得了極佳口碑，甚至還因此被多家媒體及電視臺采訪，在業內也算小有名氣。
在回顧過往處理過的經典案例時，付航向記者講述了一個商鋪“售后包租”的案件。
“當時有不少購房者以3萬-4萬元/平米的價格買了江蘇某項目的商鋪，但其實周邊的商鋪才賣2萬元不到。該項目商鋪賣這么貴，是因為開發商給了業主一個‘售后包租’的理由，且承諾會有各類大型企業入駐等。”
當時開發商口頭向購房者表示，買了商鋪后就可以不用管了，由開發商或者開發商其他兄弟公司來運營管理，包括招租客、收傭金等，購房者只需要按每年5%或10%收定期租金就可以了。
開發商給出條件可謂誘人，但很多人卻不知道，開發商的這種操作是違規的。“開發商通過售后包租的形式銷售尚未竣工的商品房，違反了住建部《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款的規定，各種潛在風險已經在等著購房者了。”
后面發生的事情果然不出所料，那些買了商鋪的業主因為沒能如愿拿到租金，開始了各種維權行動。但業主們的維權卻十分艱難，因為他們當時與開發商簽了兩份合同：一份是房屋買賣合同，另一份是包租合同。而問題就出在第二個合同上。“這個合同開發商只跟你簽一份，然后收走，不允許你拍照。而且等到正式簽約的時候，最終并非是開發商跟你簽，而是所謂的包租公司跟你簽。開發商可能會口頭告訴業主，包租公司跟我們是一家的。”
這個時候有人會說，如果沒收到每年的固定收益，那直接起訴簽合同的包租公司不就行了。“但等實際操作就會發現，很多時候這個包租公司就是個包皮公司，他們的股東甚至是80、90歲的老頭老太太，根本就無法執行。”
當時，40多名商鋪業主在付航團隊的指導下成立了維權委員會，每人出了1000元設定了一個專用賬戶，供維權過程開銷使用。維權委員會通過很長一段時間與法院、開發商多方談判、溝通、遞交資料，最后挽回了業主的部分損失。“判決結果是，開發商賠償了業主的部分損失，但并非所有的業主的訴求都得到滿足。”
付航告訴記者，這兩年關于售后包租、產權式商鋪糾紛的案例還是有很多，“這些案例對購房者也很有警示作用：天下沒有免費的午餐。”
對于購買商鋪，付航的建議是，“只從投資的角度，建議不要輕易投資商鋪，尤其是所謂的包租、分成經營模式的商鋪。如果非要買商鋪，要買底層的一間間隔起來的商鋪，這種商鋪可以自己經營也可以自己出租。不要買大通鋪，雖然大通鋪也能隔斷，但基本上操縱權都在管理公司手里。”
（應受訪者要求文中王旭鵬、周明宇、付航均為化名）
本文特別鳴謝：廣東華商律師事務所、北京金訴律師事務所、上海光明律師事務所
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封面圖片來源：攝圖網--500867746
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