跳價(jià)、談崩、暗戰(zhàn)，全款搶下“老破小”：樓市下行中的上海買(mǎi)房故事

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

趕在降溫前，唐旻的房子終于如期動(dòng)工裝修了。

盡管上海二手房處于市場(chǎng)降溫周期，但唐旻買(mǎi)房還是頗費(fèi)了一番周折，用她的話來(lái)說(shuō)，“我可是全款客戶哦，居然也要起早貪黑戰(zhàn)周末，才搞定這套房。”

上海一處中介掛牌的中低價(jià)位房源 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

從大平層轉(zhuǎn)向“老破小”

上海西南角徐匯區(qū)，是全市知名的“雞血圣地”，唐旻的兒子就讀于外區(qū)一所普通小學(xué)，她對(duì)此并不滿意，買(mǎi)房、轉(zhuǎn)學(xué)成了2021年的主要任務(wù)。

“去年我就開(kāi)始看房了。”

2020年末，上海二手房交易正瘋狂，唐旻計(jì)劃早點(diǎn)做換房準(zhǔn)備，及時(shí)開(kāi)啟了看房之旅。當(dāng)時(shí)她有兩個(gè)方案：一是賣(mài)出自己當(dāng)時(shí)的住房，加上一筆即將到期的理財(cái)產(chǎn)品，能夠買(mǎi)一套兼顧學(xué)區(qū)和自住功能的舒適大房子；另一個(gè)方案是自住房不動(dòng)，只用手上的存款買(mǎi)一套“老破小”。

唐旻看的一處徐匯區(qū)的房子 來(lái)源：每經(jīng)AI品房

“一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格太高，我也不敢想，一開(kāi)始就目標(biāo)很明確，這所小學(xué)或者對(duì)口初中附近的小區(qū)都可以接受。”唐旻說(shuō)。

“我看了很多房子，從新房到二手房，徐匯區(qū)的房?jī)r(jià)你知道的，品質(zhì)好又帶學(xué)區(qū)的新房，我們積分根本沒(méi)法入圍，差不多檔次的次新房?jī)r(jià)格嚇?biāo)廊耍瑒?dòng)不動(dòng)就兩三千萬(wàn)。就算賣(mài)掉我的房子，加上存款，還是有些缺口。”

唐旻最終決定向“老破小”低頭的另一個(gè)原因是，當(dāng)時(shí)上海已經(jīng)逐漸收緊個(gè)人房貸，并且不斷傳出“貸款下不來(lái)”的消息。

今年年初，唐旻也不是沒(méi)有動(dòng)過(guò)置換新房的念頭，但是身邊同事貸款的漫長(zhǎng)過(guò)程讓她打了退堂鼓。

唐旻告訴記者，她的同事只貸了100萬(wàn)元，從4月申請(qǐng)、審批通過(guò)，直至9月，這筆款一直沒(méi)有到賬，“他慌，我更慌，要是我多貸點(diǎn)，還不知道猴年馬月能批下來(lái)呢！”

同樣也是因?yàn)閾?dān)心下家的貸款問(wèn)題，唐旻在市區(qū)的自住房掛牌時(shí)，決定只接受全款客戶。也正由此，看房人不斷，但拿得出全款的少。

貸款無(wú)望、自住房暫時(shí)賣(mài)不出去，于是唐旻一家開(kāi)始轉(zhuǎn)向目標(biāo)學(xué)校附近的“老破小”。

到了真正看房子的時(shí)候，唐旻開(kāi)始后悔當(dāng)初房子掛牌的沖動(dòng)了：“那時(shí)候是5月，有不少人看中我的房子，想貸款買(mǎi)的，都被我拒絕了。現(xiàn)在想賣(mài)也不好賣(mài)了，錯(cuò)失住進(jìn)大平層的機(jī)會(huì)。”

全款搶了一套“下不去手”的房子

“下不去手”是唐旻對(duì)片區(qū)“老破小”的評(píng)價(jià)。

“實(shí)在太老太破了，你都不想踩進(jìn)去。”在看房過(guò)程中，唐旻反復(fù)說(shuō)服自己“就這點(diǎn)預(yù)算，不要太挑剔了”。

本以為已經(jīng)放低了身段，但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到買(mǎi)套“老破小”也這么“卷”。

上海楊浦區(qū)一老式小區(qū)（圖片與本文所述房源無(wú)關(guān)）每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“去年7月看房的時(shí)候，這個(gè)小區(qū)掛出來(lái)的房源根本賣(mài)不動(dòng)，一共有20多套存量，當(dāng)時(shí)資金還沒(méi)到位，就等了一段時(shí)間，結(jié)果今年三四月一看，我以為手機(jī)壞掉了，這個(gè)小區(qū)已經(jīng)清盤(pán)了！”

不信邪的唐旻當(dāng)時(shí)直接跑到小區(qū)實(shí)地打探，發(fā)現(xiàn)鏈家工作人員站在小區(qū)門(mén)口，逢人就問(wèn)有沒(méi)有兩房的房源要賣(mài)，火爆的場(chǎng)面讓她意識(shí)到——必須認(rèn)認(rèn)真真看房了。

一直看到今年7月，唐旻當(dāng)時(shí)在一個(gè)小區(qū)的2套電梯房之間糾結(jié)了一下，11樓的房子賣(mài)513萬(wàn)元，而二樓的420萬(wàn)元，結(jié)果當(dāng)她還在現(xiàn)場(chǎng)糾結(jié)的時(shí)候，513萬(wàn)元那套房子已經(jīng)被人買(mǎi)走了。

唐旻只能頂著毒辣的太陽(yáng)繼續(xù)看房，另一套房子的戶型、裝修都非常滿意，但洽談的時(shí)候房東開(kāi)始在賣(mài)和不賣(mài)之間搖擺，拖延時(shí)間，她最后只能放棄。

“有一次鏈家跟我說(shuō)緊靠4號(hào)線地鐵口有一套頂樓，8萬(wàn)元/平方米，我立刻跑去看哦！當(dāng)天早上我是這套房子首批看房人的第一個(gè)，后面排了6組人！當(dāng)時(shí)我很篤定，畢竟是全款，房東開(kāi)價(jià)496萬(wàn)元，還比較符合我要求。”

“結(jié)果你知道嗎？一分錢(qián)都談不下來(lái)，我全款好哇！當(dāng)時(shí)我是9點(diǎn)看了房，到了12點(diǎn)房東放出話來(lái)500萬(wàn)元可出手，并且要求全款，結(jié)果被人搶掉了！你說(shuō)我生氣嗎？這件事情刺激了我，第二天是周末，我拉著中介過(guò)去看了另外一套，就是現(xiàn)在買(mǎi)到的這套，跟搶一樣。”

“其實(shí)那個(gè)時(shí)候也只剩下4樓的兩房，我的議價(jià)空間很小了，因?yàn)橥^(qū)差不多的房子一直在成交，價(jià)格相當(dāng)透明，房東已經(jīng)在別的地方買(mǎi)好一套800萬(wàn)元的電梯房，就要等著這套賣(mài)掉才能‘套名額’出來(lái)，而且已經(jīng)付了100萬(wàn)元左右首付，屬于急賣(mài)，而我手握全款，加稅費(fèi)、中介費(fèi)一共481萬(wàn)元，才能拿下這套房子。”

在此之前還有一段小插曲，隔壁小區(qū)有一套3樓的住宅，精裝修、雙南，而且距離小學(xué)部更近，唐旻覺(jué)得幾乎完美，已經(jīng)準(zhǔn)備打款了，但突然發(fā)現(xiàn)房屋有查封，遂果斷放棄。

讓她意想不到的是，正式開(kāi)始交易后的流程居然一路順暢，從付定金、網(wǎng)簽、估價(jià)到最后交房，竟然只用了22天。

當(dāng)價(jià)格標(biāo)桿也沒(méi)什么不好

從計(jì)劃置換大平層到全款買(mǎi)入老破小，唐旻感慨：“如果不是害怕貸款有問(wèn)題，如果不是害怕下家貸款出不來(lái)，我也不會(huì)選擇買(mǎi)這套老房子。”

“10月18日付定金，11月10日拿到房產(chǎn)證。你看，只要不貸款，交易流程一路颼颼的。”

令她十分開(kāi)心的是，小區(qū)最近成交的一套同戶型2樓的房子漲到了546萬(wàn)元。

唐旻的買(mǎi)房經(jīng)歷從一個(gè)側(cè)面反映了上海二手房市場(chǎng)冷熱不均的現(xiàn)狀。

9月起，上海二手房貸款執(zhí)行的“三價(jià)就低”新政間接提高了購(gòu)房成本，二手房市場(chǎng)調(diào)整幅度超過(guò)新房。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2021年1月，上海創(chuàng)下最高4.4萬(wàn)套的二手房成交記錄，6月超過(guò)2萬(wàn)套，而9月、10月別回落至1.2萬(wàn)套、1.3萬(wàn)套。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價(jià)及銀行貸款額度收緊對(duì)二手房的限制作用更大，市場(chǎng)下行的預(yù)期在二手房市場(chǎng)傳遞得更快。

在上海諸多熱點(diǎn)板塊，“搶著買(mǎi)”的二手小區(qū)仍然維持火爆，一方面地段佳、總價(jià)低，讓這些房源更具有流動(dòng)性；另一方面，學(xué)區(qū)的加持也是這些二手房持續(xù)高熱的原因之一。

唐旻家附近的小區(qū) 來(lái)源：每經(jīng)AI品房

唐旻自己那套市中心的房子，現(xiàn)在仍然在掛牌中。不過(guò)她沒(méi)有自己的房東幸運(yùn)，等待全款客戶的過(guò)程有些曲折。

“前陣子真的來(lái)了一個(gè)全款客戶，不過(guò)他嫌棄我的房子不夠明亮、沒(méi)有停車位，最后沒(méi)買(mǎi)。”

“但我‘助攻’了2樓的賣(mài)家，咬定比他價(jià)格高20%，結(jié)果現(xiàn)在他賣(mài)掉了，整個(gè)小區(qū)就剩下我這一套了。我就這么把房子掛著，實(shí)在不行就當(dāng)價(jià)格標(biāo)桿吧，能不能賣(mài)掉，隨緣。”唐旻說(shuō)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝