“漏洞”堵上了，法拍不破限購！明年元旦實施最高法新規，為法拍房市場戴上限購“緊箍咒”

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

通過競買法拍房繞過各地限購政策的漏洞，被全部堵上了。

12月19日，最高人民法院網站發布《最高人民法院關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》（以下簡稱《規定》），已于2021年9月16日由最高人民法院審判委員會第1846次會議通過，自2022年1月1日起施行。

作為全國首個系統性的司法拍賣房政策，《規定》的最大的亮點在于，“人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許”。也就是說，明年起競拍法拍房需要購房資格。

這也意味著，此前各地人民法院在出具成交裁定書時，對購房資格認定存在執行尺度不一的問題，自明年起將有統一的法律參考標準。

來源：最高人民法院網站

 

執行標準將全國統一

《規定》共有9條，分別從競買人購房資格認定時間節點、拍賣成交裁定書出具要求、司法變賣房產執行等多方面做出了解釋。目的是為進一步規范人民法院司法拍賣房產行為，保護當事人合法權益，維護社會和經濟秩序。

《規定》要求，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許；人民法院組織司法拍賣房產活動時，發布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律后果等內容，競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自愿承擔法律后果。

換句話說，如果被司法拍賣的房產所在地有限購政策，而競買人沒有當地購房資格，就拿不到成交裁定書，房子也過不了戶，甚至有可能還要賠上一大筆錢。

對于拍賣成交裁定書出具流程和要求，《規定》明確，人民法院在司法拍賣房產成交后、向買受人出具成交裁定書前，應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經審核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準許。

對于該條要求，華商律師事務所周爭鋒律師向《每日經濟新聞》記者表示，關于購房資格的要求，以前有人錯誤地理解人民法院在法拍房拍賣公告中，認為競買時可以不具備，只要競買以后具備就可以。現在最高法院明確，自申請參與競拍到成交裁定書出具時，競買人必須具備購房資格，且人民法院應該主動審核。

來源：最高人民法院網站

如果競買人不具備當地購房資格，但仍報名競拍成功后需要承擔什么后果？

《規定》指出，買受人虛構購房資格參與司法拍賣房產活動且拍賣成交，當事人、利害關系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，人民法院應予支持。依據前款規定，買受人虛構購房資格導致拍賣行為無效的，應當依法承擔賠償責任。此外，競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通，侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

慣性思維下貿然參拍

法拍房因為在部分城市不限購不限貸而備受市場追捧。同時由于執行標準不一，即便是在已將法拍房納入限購范圍的一線城市，也有相關的規避途徑。

目前市場上的法拍房主要包括有普通商品房、回遷房、經濟適用房等住宅類產品，以及公寓、商鋪、寫字樓、廠房等商業類產品，和一些私宅、村集體所有的被列為歷史建筑物的產品等。

但即便此前有條文規定，在法拍房市場實際運行中，由于各部門查驗執行范圍不明晰，交易流程前半部分中關于購房資格驗核，多停留在文件告知階段。也正因為如此，深圳新市民俏麗在法拍房競拍時就踩到了不能過戶的“坑”。

在俏麗看來，她并非有意要通過買法拍房來規避深圳的限購政策。2020年底，俏麗和丈夫離開了生活多年的上海，舉家搬遷至深圳生活，彼時丈夫也將戶口遷到了深圳。

來到深圳后除了要考慮家庭居住環境，還要考慮孩子的上學問題。思忖再三，俏麗想讓孩子上深圳名校。而暫無購房資格的她們，想到了通過法拍房來購得房產。

俏麗在報名參加競拍之前，知道法拍房需要做背景調查，需要了解房屋產權是否清晰、是否被占用等問題，從而提早排除風險。她也在網上咨詢了專門做法拍房背景調查的機構，讓其幫她評估所競拍的法拍房有無風險。

但彼時對深圳房地產市場不甚了解的俏麗，慣性思維地以為，深圳也像自己之前生活的上海一樣，競拍法拍房并不需要購房資格。在咨詢過程中俏麗談及過貸款、擔保等環節可能發生的風險，但并未對購房資格等問題有過疑慮。

此后，俏麗自行報名競買法拍房，在經過超100輪競價后，最終以最高價格競買下福田區某頂級學區房。

競價結果確認書公布后，俏麗找了代辦機構，協助自己辦理了銀行賬戶、付了全款。按照俏麗和其聘請的辦事人員預想，領到法院的成交裁定書后，最后一步是等通知補資料，到住建局遞件核稅、過戶，這筆法拍房的交易就將順利完成。

然而問題就出在了最后一步，當領到法院出具的成交裁定書后，在辦理過戶時，俏麗才了解到，原來購買深圳的法拍房也需要購房資格，而作為競買人的俏麗及其家庭，并不符合房產所在地深圳的限購政策。

所幸在新規前拿到裁定書

在俏麗參拍房產的標的物介紹和競買公告中也明確寫著：競買人辦理競買手續時必須承諾符合現行國家及房產所在地有關房地產調控政策規定的條件，以及拍賣成交后，委托法院僅出具確認拍賣裁定書和協助執行通知書，并送達給相關主管部門辦理解封和產權過戶手續。

同時提示，如因買受人不符合有關房地產調控政策條件，導致無法辦理產權過戶手續的風險和后果，或如因買受人未在指定期限內辦理產權過戶手續或者其自身原因，含不符合有關房地產調控政策條件，不能辦理產權過戶手續，導致拍賣物被另案查封的風險和后果，均由買受人自行承擔。

截至目前，俏麗已支付了房子的全款兩千多萬元，拿到了房子的成交裁定書。俏麗多方委托，得到承諾：待她社保繳滿后，獲得深圳購房資格后可過戶房產。但目前，因未辦下房產證，俏麗還未能給自己的孩子辦理入學手續。

實際上，深圳是較早將法拍房納入限購范圍的城市之一。早在2013年12月27日，廣東省高級人民法院、廣東省住房和城鄉建設廳、廣東省司法廳便聯合印發了《關于在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》 （粵高法〔2013〕403號）；深圳市關于在執行工作中落實住房限購政策的通知 （（2014）深中法執他字第9號）中規定，在深圳參與法拍房的競拍需要有購房資格。

雖然在整個購房過程中遇到不少波折，此后在等待獲取購房資格的過程中或許還有變數，但在輔拍機構的工作人員看來，在最高法新規定實施前，拿到了成交裁定書，完成了房屋確權，俏麗還是幸運的。

明年《規定》實施后，人民法院在司法拍賣房產成交后、向買受人出具成交裁定書前，應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經審核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準許。由此產生的損失，也將由買受人自行承擔。

搶下最后幾天窗口期

俏麗的經歷在深圳并非孤例。有助貸機構工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，其日常在跟法官助理打交道時了解到，像俏麗這樣拿著裁定書等過戶的人，一年總會有那么十幾個。

“在深圳有人是這樣子冒險的：一個月社保都沒交，但是現在先競拍（法拍房）下來，然后把房子給收了，裁定書拿在手上，過三年五年社保繳夠了后，再去找住建部門過戶。”

有業內人士向記者透露，此前在法拍房領域有個不成文規定，法院只出裁定書，競買人有無購房名額過戶與法院無關。

競買人拿到成交裁定書后一般有兩種處理方式：一種是競買人現在沒有買房資格，但競買后獲得裁定書和協助執行通知書，可先收房，像俏麗一樣，等具備購房資格時再去申請過戶；另一種則是，去報名外地法院司法拍賣的房產，在拿到成交裁定書和協助執行通知書后，直接去辦理過戶。這是部分投資客或購房者，繞過當地限購政策的操作方式之一。

近三年法拍住宅用房報名人數情況

來源：廣州小鷹科技據阿里拍賣、京東拍賣等平臺整理

（2021年數據截至12月20日）

在采訪過程中，北京多名中介人員告訴《每日經濟新聞》記者，北京的法拍房大部分限購，小部分不限購，具體要根據各地法院的拍賣公告。而中介所說的“小部分不限購”，是指有外地法院在拍賣公告中沒有要求競買人必須具有房產所在地的購房資格，有成交裁定書和協助執行通知單，便可繞過限購政策。

“他們執行法律裁定，說白了就是你讓我給你過戶，我就給你過戶，相當于客觀上達成了不限購的事實。”深耕北京法拍房業務十余年的地產經紀人王彬告訴《每日經濟新聞》記者，外地不限購地區的法院，在處置北京房產時一般不要求競拍者有購房資格。

這樣，即便沒有北京的購房資格，通過法拍房這種途徑，僅依據成交裁定書就能夠成功買到北京的住宅。而他們將日常接觸到的客戶作了分類，除了外地來京的投資客外，更多的則是北京本地已沒有購房名額的家庭或個人。

不過，按照這樣的方式來規避北京限購政策，對競拍人的資金實力要求很高。王彬說，因為沒有購房資格，所以不能在北京貸款，這就要求購房者在競買之前就要籌集好全部資金。拍下（法拍房）后，在規定時間內將全款打入法院指定賬戶。在法院查詢拍賣余款全部到賬后，便會給競買人出具成交裁定書。

對于明年將實施的最高法《新規》，王彬略有緊張，他一面告知客戶即將變化的市場，一面勸誡沒有購房名額的客戶，在確定好法拍房源沒問題后盡快入手，而他們也會配合盡量在僅剩的幾天內，協助客戶辦完手續。除了抓住僅剩的政策窗口期，王彬給客戶的另一個建議是，以公司的名義購買。

限購“漏洞”被堵上

“成交裁定書在法律上講，就等于確權給競買人了。不過，明年最高法新規實施后，不符合房產所在地的限購政策，沒有當地購房資格，法院將不會再出具成交裁定書。”周爭鋒律師提醒道。

不僅如此，對于此前司法拍賣過程中，流拍后用以房抵債，或進入到房產變賣流程，可突破地方限購政策的操作也被規范。在《規定》第八條“人民法院組織司法變賣房產活動的，參照適用本規定”也有提及。周爭鋒律師解讀稱，這也就是說，假如房產在三次拍賣流拍以后，涉及不動產的執行，進入到變賣程序中，接收房產的人也要具備房產所在地的購房資格。

至此，通過法拍房撿漏，繞過當地限購政策的漏洞全部被堵上了。

實際上，在最高法作出司法解釋以前，今年已有多個城市明確發文，將法拍房納入限購范圍。

1月，上海發布樓市調控新政“滬十條”明確購買法拍房也需要有上海購房資格。3月，杭州和成都分別發布通知，規定參與本市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。4月，合肥出臺房地產調控八條措施，明確對市區范圍內通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應當符合本市住房限購政策。

8月，東莞市宣布明確將法拍房納入限購范圍。9月，廈門市住房保障和房屋管理局等五部門發布樓市調控的通知，要求參與競買法拍房的人員，應當事先確定在本市具有購房資格。

而近兩年隨著網絡競拍便捷和安全度的不斷提高，以及市場衍生出了與之相關的專業服務，使得法拍房有了相較之前更多的關注度，且交易流動性也在加大。

數據來源：廣州小鷹科技

以廣東省為例，據小鷹科技統計，今年上半年,廣東省住宅法拍房掛拍總數為11273套，同比2020年上半年的10853套增加了420套，穩步上升了3.87%。報名參與法拍房的人數大幅上漲，迎來法拍房置業爆發期，2021年上半年住宅法拍房報名總人數31802人，同比2020年上半年報名總人數26907人多了4895人，上升18.2%。

成交總套數方面，2021年上半年廣東省住宅法拍房成交總套數5031套，同比2020年上半年成交的4214套增加了817套，大幅上升19.39%。住宅法拍房成交量大幅上漲，市場對于法拍房的接受程度越來越高。

其中，一拍成交總數為7639套，占比67.78%，相比2020年59.6%，上升了8.18%。第一次拍賣成交的比例加大，說明上半年廣東省住宅法拍房的交易流動性及變現能力提高。

數據來源：廣州小鷹科技

 

對市場影響幾何？

最高法《規定》未來對市場影響如何？

深圳法拍房助拍機構工作人員曾小路告訴《每日經濟新聞》記者，最高法的司法解釋統一執行標準，保障了司法競拍公平、公正環節。但具體到實操環節，法院如何來審核競買人的購房資質，競買人需出具什么資料等，還要看未來如何執行。

58安居客房產研究院分院院長張波分析稱，最高法的司法解釋，可以視為該政策將覆蓋全國。換言之，只要有限購的城市，沒有購房資格的人員將與法拍房無緣。出臺這一政策的本身依然是全國性樓市調控的需要，也是嚴堵漏洞的重要手段之一。

“通過法拍來獲得房產，往往是破除限購的一個渠道，也是炒房者鉆空子的手段之一。法拍房限購將是‘房住不炒’的重要體現，也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。”

曾小路進一步分析表示，以往法拍房類型中的小產權房，因為不需要名額，而且很多人認為法院的成交裁定書比“律師見證”等證明更有法律效應，因此比較受歡迎，并且常常能拍到市場價格。明年《規定》實施后，預計會讓原本不需要購房名額的小產權房拍賣降溫。此外，《規定》中第八條要求，多次流拍后的以房抵債也需要名額，會讓債權方顧慮更多，有可能會協商下調起拍價，讓房產更好地拍賣出去，增加了法拍房的流動性。

對于法拍房根據當地限購政策納入進限購范圍，有網友評論稱，法拍房是少數獲取房產的渠道來源，如果限購，無疑會降低房產的溢價率，對執行人或者被執行人都不是一件好事。

近三年法拍住宅用房成交情況

來源：廣州小鷹科技據阿里拍賣、京東拍賣等平臺整理

（2021年數據截至12月20日）

張波解釋稱，《規定》總體對于法拍房市場的影響相對有限。目前來看，法拍房主要有兩類房產，一類是住宅，另一類則商辦。法拍房限購后對于住宅類的項目有一定影響，尤其是限購從嚴的地區，由于可參與人數的減少，會對拍賣的成功率有不同程度影響。但住宅往往受眾人群多，即使是對購房資格有要求，依然會有一定的參與度；商業類房產本身并不涉及限購問題，所以此政策亦不會產生影響。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，當前多數城市限購政策主要針對的是普通商品住房，法拍房不受限購政策約束，這就導致部分城市暫無購房資格的投資者通過法拍房進入市場，甚至推高法拍房價格，不利于市場平穩。本次最高人民法院出臺規定，從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍，這將徹底堵住通過法拍房違規進入樓市的漏洞，違反相關規定的將上升到承擔法律責任，房地產調控的滲透和監管力度將更強更嚴格。

（應受訪者要求，文中俏麗、王彬為化名）

記者手記丨 法拍房市場更透明了

因為存在房屋無法過戶、被租賃、高額稅費未事前評估、輪候查封等問題，以往的法拍房大多被“技高人膽大”的資深人士所青睞。

但近期，在多篇有關法拍房報道的調查采訪中，記者有一個明顯感知：相較過去幾年，法拍房的市場認可度有了明顯提高，人們不會再“聞法拍”色變。

究其原因，一是市場的透明度有提升，人們能夠較為便捷地找到安全競拍的途徑，并提前識別出潛在風險；其次，越來越多的房地產專業人士選擇加入這個細分行業，為購房者提供全鏈條服務和建議。

更為重要的是，之前監管的空白不斷被識別和彌補。比如此次最高法關于購房資格認定節點、成交裁定書出具的標準、法院騰退房屋的職責等的司法解釋，讓大家有了更為直觀的共識，就是法拍房作為房地產市場的組成部分，隨著規則的不斷修訂和完善，其交易將會更為規范。

記者：甄素靜

編輯：魏文藝

視覺：劉青彥

排版：魏文藝 馬原