龍湖擬分拆物業上市，招股書透露了幾個細節

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

關于“龍湖物業什么時候分拆上市”的年度業績會例行提問終于有了答案。

在萬科擬分拆旗下物業板塊萬物云赴港上市2個月后，龍湖終于官宣——1月7日晚間，龍湖將物業板塊以龍湖智創生活的名字在香港聯交所提交招股書，正式開啟上市之路，成為最后一家分拆上市的行業前十物業企業。

為期一年的買買買

物業是龍湖集團的主航道業務之一。

在多個公開場合，媒體們總是不厭其煩地問龍湖物業到底何時分拆上市，而董事長吳亞軍總是不厭其煩地表示：“龍湖沒有分拆物業上市的計劃”。

其實從2021年開始，龍湖在物業領域的各種買買買，已經顯現了物業板塊的上市苗頭。

2021年2月，龍湖集團全資控股的龍湖嘉悅物業服務有限公司（以下稱龍湖嘉悅）收購美好幸福60%股權。2021年3月，根據億達中國3月4日公告，龍湖嘉悅以12.73億元的代價，整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權。2021年8月初，龍湖嘉悅收購楷林商服100%股權。楷林商服總部位于河南省鄭州市，是寫字樓相關服務商。2021年9月，龍湖又收購了九龍倉集團旗下中國內地部分物管企業，共涉及已簽約管理面積近900萬平方米。

現在第三方在管面積已占龍湖智創生活大頭，根據招股書的表述:“我們通過積極的外拓與并購，擴大我們管理的項目及覆蓋的客戶群體。截至2021年9月30日，我們來自獨立第三方的住宅及其他非商業物業在管建筑面積占比從2019年12月31日的38.2%提升至59.8%。”

中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟告訴《每日經濟新聞》記者：“2021年大宗并購案頻發，并購對物業公司的發展意義深遠。第一，可以快速實現管理面積的擴張，大企業多借助并購來實現自身的業績目標，中小企業也抓住并購機會快速成長，實現彎道超車；第二，實現對企業管理業態的快速補充，不少企業通過并購切入到商業、學校等細分業態，填補自身業態的空白或不足；第三，通過并購專業性公司為拓展增值服務做好準備；第四，通過并購部分具有區域優勢的物業公司來強化區域深耕或者市場外拓，優化整體市場布局。”

規模與利潤的平衡

目前，龍湖智創生活業務構成主要有住宅小區管理及服務、商業物業運營和管理服務、針對辦公、產業、公共及其他設施的管理。截至最后實際可行日期，對于該公司，吳亞軍、蔡馨儀（吳亞軍之女）、Silver Sea Assets Limited及Charm Talent International Limited于龍湖已發行股本中持有42.6%權益。

根據招股說明書，截至2021年9月30日，該公司共管理遍布全中國80個城市的835個住宅社區，在管建筑面積達到1.7億平方米。

報告期內，該公司收入由截至2019年12月31日的人民幣43.7億元增至2021年9月30日的人民幣77.7億元；毛利由截至2019年12月31日的人民幣12.8億元增至截至2021年9月30日的人民幣21.5億元；毛利率分別為29.2%、25.8%、27.6%。

幾個細節需要注意。

招股說明書顯示，龍湖智創生活的資產回報比率不斷降低，由截至2019年12月31日的24.9%降至2020年12月31日的14.0%，并進一步降至2021年9月30日的11.2%，該公司解釋“主要是由于資產總值增加所致”。

另一個細節是，對于上市后的融資，龍湖仍舊計劃繼續擴張，“在未來兩至三年用于擴大住宅及其他非商業的物業管理服務、商業運營及物業管理業務的戰略投資收購”。

回報率的下降，或與擴張過程中消耗資金有關。

“板塊下行空間不大”

目前，龍湖智創生活的估值、擬融資額等信息還是“編纂”狀態，但現在還是物業公司上市的好時機嗎？

龍湖智創生活在招股說明書提到：“2016年至2020年，中國全業態物業管理及商業運營服務市場總收入由人民幣3430億元增至人民幣5288億元，復合年增長率為11.4%。”

但2021年物業股卻經歷了曲折的一年。根據中指研究院統計，2021年物業行業在資本市場經歷了過山車式發展，7月是頂點。從一級市場看，2021年7月前，共有12家物業企業成功登陸港股市場，僅7月當月就有6家，單月上市密度成為歷史之最；二級市場也表現強勁，港股物業板塊平均漲幅為22.88%，超越恒生指數漲幅5.75倍。

但此后港股物業板塊熱度下降，2021年8月至12月17日，港股僅新增2家物業企業；二級市場走勢也發生轉變，從7月1日至12月10日，僅6家企業出現上漲，板塊平均跌幅22.16%，超過恒生指數整體16.76%的跌幅。

中指研究院表示，物業企業作為近兩年資本市場的寵兒，其資本市場表現也格外搶眼。截至2021年7月1日，共有13家企業較上市首日漲幅超過100%，占行業總上市企業的近30%，其中漲幅最大的旭輝永升服務上漲超1000%，行業估值達到歷史較高水平，而此時市場趨于理性，往往容易發生中短期波動。”

不過牛曉娟表示：“龍湖智創生活選擇此時上市，定是經過審慎考慮的，也是集團戰略發展的需要。目前資本市場物業板塊頭部效應顯著，龍湖智創生活具備規模大、商業運營突出等優勢，此時選擇上市應該會受到資本關注。此外，2021年港股物業板經歷了5個多月調整，當下估值已恢復合理水平，板塊下行空間不大，房地產行業政策也已出現邊際改善，預計未來將逐步好轉，因此當前選擇上市可以說是不錯的機會。”

接近龍湖的人士也告訴記者：“龍湖長期看好物業市場，短期雖然受資本市場波動的一些影響，但頭部企業表現依然相對堅挺。目前在中國房地產存量市場巨大的情況下，潛在集中度提升、增值服務的拓展、輕資產商管的發展等，都是未來資本市場的發展優勢。”

封面圖片來源：攝圖網-500450702