中國銀河給予房地產推薦評級：維持房地產行業推薦評級

每經AI快訊，中國銀河03月07日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

2月銷售延續低迷走勢，市場壓力依然嚴峻：2022年2月，30城新房銷售面積同比增速-27.30%，環比增速-42.10%，成交套數同比增速為-28.36%，環比增速為-40.13%，本月成交面積和套數同環比均有一定幅度下滑，目前銷售正處于筑底的過程中。分線來看，一、二、三線成交面積同比增速分別為-6.51%/-23.14%/-51.65%，環比增速分別為-34.12%/-42.38%/-51.12%，一、二、三線城市成交同環比均有所惡化，銷售修復還有需時日，三線城市銷售壓力依舊最大，未來區域間的分化將繼續拉開。

擴內需、穩增長，供需兩端政策持續發力：近期，中央及各省市從供需兩端持續發力，鄭州“認購不認貸”更是打響主要城市政策托底樓市的第一槍。具體來看，供給端政策主要包括：預售資金監管糾偏、并購貸款、保障房貸款不再計入‘三條紅線’相關指標等；需求端主要包括：下調商貸首付比例和房貸利率、加大住房公積金貸款力度等。3月份是行業政策密集期，預計兩會之后會有更加有力度的“穩增長”舉措出臺。

板塊處于業績壓力期，但不應為目前關注重點：從房企公布的業績預告或快報來看，多數企業的表現不及市場預期，部分甚至出現歸母凈利潤同比大幅減少90%以上的情況。各企業業績下降的主要原因有：1）基本面下行趨勢下，計提跌價準備；2）受前期限價和高地價的影響，結算毛利率持續下滑；3）受資金緊張及疫情等因素影響，交付項目數量減少等。我們認為房企當前的業績是過去3年左右經營情況的體現，市場對房企業績下修早有預期，目前的關注點不應放在房企的當期業績上，行業政策環境和房企融資環境的改善是行情主要催化劑。

住宅板塊估值修復在途，向上空間較大：截至2022年2月28日，房地產板塊市盈率為7.60X，目前板塊估值高于1年移動均值7.35X，低于3年移動均值8.51X，房地產板塊市凈率為0.96X，稍低于1年移動均值1.00X，低于3年移動均值1.23X，住宅板塊估值修復拐點初現，但相對來說仍處于歷史底部水平，向上修復空間較大。

投資建議：目前基本面仍處于下行途中，景氣度處于歷史最差，在“穩增長”主線下，政策博弈預期不斷增強，行情演繹路徑逐漸清晰，從國企住宅向民企住宅和物管公司過渡。目前行業政策支持從供給側向需求側逐步過渡，3月份行業進入政策密集期，后續關注兩會前后的政策落地、首批集中供地及房企收并購情況。建議關注住宅開發龍頭股：保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）、碧桂園服務（6098.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、旭輝永升服務（1995.HK）、金科服務（9666.HK）、新大正（002968）。

風險提示：風險事件發酵超預期、政策環境改善不及預期的風險。

每經頭條（nbdtoutiao）——專訪中國貿促會副會長張少剛：RCEP實現“車同軌、書同文”效果，企業需熟練掌握規則最大限度利用優惠關稅，促進供應鏈價值鏈深度融合

(記者 蔡鼎)

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