捂盤惜售？自己告自己？為什么這個網紅盤的9569套房產要申請查封？

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

成都高新區千畝大盤南城都匯再遇風波。

日前，中國裁判文書網發布了3份判決書，均與舜鴻地產（成都）有限公司（下稱舜鴻成都）相關。

判決書顯示，因舜鴻成都與卓穎投資集團有限公司（下稱卓穎投資）案件糾紛，卓穎投資分別申請查封舜鴻成都位于成都市高新區房產4603套及2021套，查封期限3年，合計申請財產保全以41.1億元為限；南京琨灝五金貿易有限公司同樣申請查封舜鴻成都房產2945套，財產保全以4.3億元為限。

3份判決書合計申請查封房產9569套，保全金額45.4億元。

此次被查封的房產正是目前在建項目南城都匯七、八期（七期更名為山河峯薈，八期為山河玖璋），而舜鴻成都前身則為和記黃埔地產（成都）有限公司，原為李嘉誠旗下長實集團所有。2020年7月，長實集團將所持有的成都南城都匯項目估價約78.47億元港幣，賣給了由禹洲地產和成都瑞卓置業分別持有50%股權的受讓方。

9569套全部查封

公開資料顯示，2004年和記黃埔以21億元拿下高新區1036畝土地，成交樓面價206萬元/畝，這宗地一舉成為當時成都乃至整個西部的地王，其北側就是成都當時有名的桐梓林富人區。

和記黃埔也以此打造了其在成都的一號作品——南城都匯，項目占據成都高新區核心地段，整體規劃為8期開發建設，包括住宅及商鋪產品在內，可售房源數量接近2.33萬套，此前長實集團已累計銷售1.65萬套。

而在拿下南城都匯這片千畝土地之后，和記黃埔成都公司2006年便將其中886畝土地分別抵押給中國建設銀行、中國農業銀行和中國銀行，以此獲取貸款26.21億元，這比該宗土地成交價款21.35億元還多出4.86億元。

2020年7月，長實集團將所持有的成都南城都匯項目估價約78.47億元港幣，轉讓給了由禹洲地產和成都瑞卓置業分別持有50%股權的受讓方，轉讓時仍剩下6750套未售房源，主要為七、八期，未售房源占比約29%。

在轉讓10個月后，2021年5月，山河玖璋（即南城都匯八期）取證推出372套房源，均價15527元/平方米。

據貝殼找房顯示，目前項目在售二手房338套，成交價格均在30000元/平方米以上。巨大的剪刀差也讓項目吸引了大批有資格的購房者報名，最終項目被熔斷在無房第一順位，入圍門檻至少63個月社保。

此后，項目再無新推。

3月10日上午，《每日經濟新聞》記者以購房者身份電話咨詢項目置業顧問時了解到，“近段時間應該不會再推新房源了，目前在售為商業部分和車位，商鋪價格在200多萬-1000多萬元。”

至于為何暫時不再推出以及何時推出新房源？該置業顧問直言“并不清楚”。

判決書顯示，此次被查封緣于舜鴻成都與卓穎投資、南京琨灝五金貿易有限公司案件糾紛，卓穎投資、南京琨灝申請查封舜鴻成都位于成都市高新區房產9569套，查封期限3年，其中截至查封之日起，已轉移登記給第三方、已銷售備案、已辦理預購商品中房預告首次登記的房屋及所占用范圍的土地使用權，不在本次查封范圍內；而對以上被申請人財產的保全以金額45.4億元為限。

記者就此聯系了禹洲集團，對方表示“此案比較復雜，暫不方便回應”。

自己告了自己？

啟信寶顯示，舜鴻成都此前正是和記黃埔地產（成都）有限公司，目前由舜鴻有限公司與Carton International Limited分別持有50%股權，這兩家境外企業均為長實集團名下的間接全資附屬公司。

據悉，此前長實集團在出售南城都匯項目時，為了完成交易，長實集團曾向受讓方提供了24億元賣方貸款，作為部分收購對價，此外受讓方還要向南城都匯項目公司提供逾10億元股東貸款，相當于其總計現金代價超過81億元。

由于長實集團提供了24億元賣方貸款，使得受讓方當即需要支付的收購代價為57億元。賣方貸款的年利率將按照倫敦銀行間同業拆借利率（LIBOR，當前美元同業拆借12個月利率為0.5%左右）加上年息5.5%計算，受讓方必須在2年后到期償還長實集團的賣方貸款。

根據當時的協議，交易完成后，長實集團將在股權層面從南城都匯項目徹底退出。但是，長實集團將以合作方為主進行項目開發運營，不僅向受讓方提供了24億元賣方貸款以作財務資助，還在和黃成都公司留任一名董事，參與南城都匯項目公司的開發管理。此人正是此前和黃成都公司法人代表，如今舜鴻成都董事周偉淦。

不過值得注意的是，盡管目前舜鴻成都控股股東仍是長實集團，但通過股權穿透后發現，目前舜鴻成都的7名主要人員中，董事長王婷婷、董事阮策、監事林月琴均來自禹洲集團，如王婷婷此前曾先后擔任深圳禹佳服務、天津禹佳服務、鄭州熙康房地產開發有限公司等公司法人代表，這些公司實際控股股東均為禹洲集團；而董事唐保榮、張世東、監事張劍峰則來自成都瑞卓置業。

另外一個值得玩味的地方則是，啟信寶顯示，卓穎投資是一家于2016年8月注冊于香港的企業，全資控股杭州舜嘉貿易有限公司（下稱杭州舜嘉）。

但通過層層股權穿透后記者發現，杭州舜嘉真正意義上的控股股東正是禹洲地產。

具體來看，杭州舜嘉對外投資了兩家房地產公司，分別是北京禹茂房地產開發有限公司、蘇州舜鴻房地產開發公司，持股比例均為49%；而兩家公司另外51%股份則均由禹洲地產通過子公司間接100%持有。

與此同時，杭州舜嘉法人代表張瑜同時也擔任著廈門禹佳科技、惠州禹博惠城房地產開發等22家公司法人和高管，而這22家公司最終實控人均為禹洲集團。

此次申請保全也被業內人士認為是開發商惡意捂盤，意在提高項目銷售價格。

可供參考的是，據第一財經此前報道，在接手南城都匯項目后，禹洲地產和成都瑞卓遇到了諸多歷史遺留問題，如接盤方本想在收購以后按照新項目來核定預售價格，擬提高售價，但相關部門認為交易是股權轉讓不能認定為新項目，只能按照續建項目核定價格，只能按照續建項目核定價格，就是說不能超過上一批次備案價或預售價。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴《每日經濟新聞》記者，一般來說，開發商名下房源被申請查封一方面會直接導致房產不能辦證、不能過戶，另一方面如果被強制執行，還有被拍賣的風險。

“不過從查封文件來看，‘已轉移登記給第三方、已銷售備案、已辦理預購商品中房預告首次登記的房屋及所占用范圍的土地使用權，不在本次查封范圍內’，因此已銷售網簽的房源均不會受到影響。”

封面圖片來源：視覺中國