每日經濟新聞 2022-04-12 22:10:48
◎目前的市場是“房企風險爆發”疊加“市場修復過程”，同時近期緊急疫情應對措施使部分城市房地產市場被迫暫停，政策的調整目前階段是對市場參與方，特別是客戶信心的修復，而市場的整體修復尚需要時間。
每經記者 甄素靜 每經編輯 魏文藝
新力控股前3月銷售額同比下跌97.12%、龍光集團同比減少58.2%、弘陽地產同比下降49.67%、越秀地產同比下降約45%、新城控股同比下降37.44%、大唐地產同比減少31.2%……
進入4月份以來，房企陸續公布今年一季度銷售業績。不過由于今年樓市“小陽春”失約，反映在銷售數據上，大多數房企的銷售業績同比去年大幅下降。
據中指研究院統計，今年1-3月，百強房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%，同時也低于2020年同期水平。克而瑞統計也顯示，一季度有超過8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高于50%。銷售額超千億元的僅有2家，較去年同期減少3家；超百億元房企46家，較去年同期減少30家。
多位上市房企管理層在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于去年同期基數高，達到歷史峰值，所以今年一季度房企銷售業績同比降幅較大。而目前市場環境下，環比漲跌幅或更能及時反應市場的微觀變化。同時，由于購房情緒尚未修復及預期偏悲觀，大多數城市房企推盤積極性不高。二季度房企仍會以渠道帶客、打折等常規營銷手段為主。
多家機構發布的數據顯示，今年前三月百強房企銷售業績同比去年幾近“腰斬”。《每日經濟新聞》記者查詢部分房企近日發布的業績報告發現，一季度房企銷售業績普遍同比下滑明顯。
如新力控股今年前3月合同銷售額約273.2億元，同比下跌97.12%；龍光集團權益合約銷售額約171.2億元，同比減少58.2%；弘陽地產合約銷售金額為195.1億元，同比下降49.67%；越秀地產合同銷售金額約138.16億元，同比下降約45%；新城控股合同銷售金額約310.60億元，同比下降37.44%；大唐地產合約銷售金額93.5億元，同比減少31.2%。
58安居房產研究院研究總監陸騎麟向《每日經濟新聞》分析認為，2021年一季度新房成交量是市場相對高點，且整年新房成交量創歷史新高，也是得益于上半年的成交活躍。從去年至今相對從緊的信貸政策，使得房企拿地和開工意愿不足，當前可供銷售項目出現減少，導致房企面臨無房可賣。此外，今年不斷反復的疫情，也對多個城市的新房銷售產生負面影響，進而影響了一季度房企的銷售業績。
數據來源：克而瑞
同時，供應減少也是導致銷售同步下滑的原因之一。據中指研究院統計，今年一季度重點50城商品住宅月均供應1391萬平方米，同比下降近四成，與2019-2021年同期均值相比下降26.7%。
另據58安居客房產研究院統計，一季度末全國新房待售項目相比2021年同期減少48.8%，基本和房企銷售業績同步下滑，預計二季度房企業績依舊會大幅下滑。并且，當前各地房企的開工施工意愿也相對低迷。如鄭州3月初開工施工項目不足30%，到目前也不到一半，這無疑會影響到購房者的買房意愿，也會影響到后續市場供應。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，房企業績下滑與整體市場的調整是同步的，一方面受市場低迷影響，另一方面也是去年高基數的結果，2021年一季度主要城市的銷售面積同比增長近100%。
“疫情導致各行業收入預期悲觀以及消費力嚴重不足，疊加房企信用危機還未消除，部分房企還在等待政策特別是金融政策的寬松。”某房企相關人士在接受記者采訪時表示。
中指研究院認為，一季度房地產信貸環境和調控政策雖有改善，但政策明顯顯效仍需時間，整體市場仍延續低溫態勢，部分地區疫情反復打亂了市場恢復節奏，疊加房企推盤意愿不足，供應端縮量進一步限制需求釋放，
基于未來市場的不確定性，在近期的房企業績會上，不少房企不再對外公布年度銷售目標，另有部分房的年度銷售目標與去年相比微增或持平。而在2021年初的市場氛圍下，即便是基數較大的頭部房企，定下的年銷售目標增長20%也是比較普遍的現象。
從監管側來看，近期不少城市出臺了新政刺激購房需求，涉及松綁限購和限售、降低房貸利率、提高公積金貸款額度等。據不完全統計，今年以來各地已發布樓市寬松相關政策超百次。而目前市場最為關注的，則是這些政策對后市會產生怎樣的影響？能否帶動當地的購買力并拉動房企的銷售業績？
在第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿看來，市場已到底部，現在政策和市場的數據在回暖，但這個底是很快恢復還是“L”型長期底，尚有待觀察。后市需要結合疫情的控制情況、地政府對經濟復蘇的措施、銀行流動性的增強等多因素綜合考量，預計下半年市場會比現在更好一些。
陸騎麟向《每日經濟新聞》記者分析認為，當前各地出臺的樓市利好政策對后市的銷售肯定能夠帶來積極利好的影響，但由于當前政策多數都是從宏觀層面出臺，多數政策尚未出臺具體實施細則，尤其是信貸政策尚需要銀行的配合才能實施到位。
“如鄭州市二手房貸款已執行基準利率，但是新房貸款卻依舊上浮；其次，購房者擔心購買新房有爛尾風險，因而轉向二手房市場，從而導致不少地方的二手房市場率先回暖。因此，這些放松政策雖然能夠對樓市產生一定的利好，但是具體效果尚需要觀察各地的執行力度，并且各地疫情頻發，短期內樓市應該還沒有大幅回暖的條件。”
潘浩分析認為，目前的市場是“房企風險爆發”疊加“市場修復過程”，同時近期緊急疫情應對措施使部分城市房地產市場被迫暫停，政策的調整目前階段是對市場參與方，特別是客戶信心的修復，而市場的整體修復尚需要時間。
不過在當下市場環境下，也有房企開始嘗試轉型尋找更好的發展賽道。深圳一家本土房企高管告訴記者，公司未來房地產開發業務會逐漸弱化，除保持運營現階段公司自持酒店、寫字樓和加快推售部分住宅項目等外，目前也在嘗試跨界互聯網等進行多元化投資。
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封面圖片來源：攝圖網-500643987
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