三四線樓市松綁調查·臺州、麗水｜放松公積貸款政策，能否有效“刺激”臺州和麗水的剛需市場?

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

進入4月份以來，已經有14城松綁購房政策。其中，浙江臺州和麗水均放松了公積金貸款政策。

可以看到，相對于其他城市放開“限購”“限售”等政策，臺州、麗水兩地的公積金貸款調整政策基本圍繞擴大貸款范圍、上調貸款額度、降低首付比例等方面開展。

“公積金政策放松能起到一定支持作用，但不要過度放大其對樓市的刺激，信心上的提振大于實際作用。不管是上行還是下行，出政策的時候都會有拐點，拐點效果明顯不明顯，和政策力度及執行力度有關。”上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析指出，今年各地的樓市政策的確在放松，但經濟背景、社會背景比以往更復雜，市場還需要更多耐心。

據克而瑞數據，3月臺州商品房成交面積13.93萬平方米，在浙江11個城市中排名第6；麗水成交2.68萬平方米，排名倒數第二，兩個城市的成交面積分別環比縮水2%和3%。從去年下半年以來，臺州和麗水樓市表現持續低迷。今年一季度，臺州、麗水成交環比仍繼續下行。

臺州：市場轉冷，“房價拉得很高”

盡管樓市成交不景氣，但臺州的房價卻不低。

“臺州房價一直是比較高的，特別是椒江區，均價都在2萬以上。除了一些比較偏的區域，外地人來買房不限購。”臺州當地置業顧問張慧對告訴《每日經濟新聞》記者。

此前，記者曾經實地走訪臺州市多個樓盤，當地居民表示，年輕人都去寧波、杭州、上海工作了，“很多房子都是外地人來買的，房價拉得很高，到了晚上這些樓盤都不亮燈的。”

據YOU YOU居臺州數據，3月份臺州一手商品房供應回升，網簽備案總量也有所回升，比2月份增加了1722套，環比漲21.85%。但從近一年情況來看，網簽備案量仍處于低位。從成交金額來看，3月臺州新房成交額為73.33億元，較2月稍有增加，但在近一年里排在倒數第二。

隨著市場整體降溫，臺州市場也逐步轉冷，但房價依舊高位運行。安居客數據顯示，臺州4月新房均價15684元/平方米，環比上漲0.6%，近半年來一直處于上漲態勢。張慧所在的椒江區4月新房均價達19393元/平方米。

臺州近一年新房價格走勢 來源：安居客

某TOP10房企相關負責人龐華向記者透露，“對比去年同期，今年以來臺州市場的確不太好。但是在整體偏冷的情況下，我們在臺州的項目（均價超20000萬/平方米）目前銷售還算不錯。”

據近日公布的《臺州市住房公積金個人住房貸款管理實施細則》（以下簡稱《細則》），最大的調整在于新增了三孩職工家庭住房公積金優惠政策，同一對夫妻在2021年5月31日（含）后生育第3個子女的職工家庭（以出生證載明時間為準），在臺州購買首套自住住房且首次申請住房公積金貸款的，最高可貸款額度上浮20%；三孩職工家庭上浮后的單方繳存最高可貸款額度為36萬元，夫妻雙方繳存最高可貸款額度為60萬元。

此外，按照貸款計算公式得出的貸款額度上浮20%，上浮后仍低于20萬元的，則按照20萬元計算貸款額度，不超過最高可貸款額度。根據臺州住房公積金貸款業務運行情況，《細則》還增加了拍賣房申請住房公積金貸款、別墅不能申請住房公積金貸款等操作細則。

臺州市住房公積金中心主任徐宏光在解讀新政時表示，“結合我市房地產市場實際，新政更有利于滿足首套剛需和支持改善型職工的購房貸款需求,有利于化解流動性資金不足的風險。”

麗水：“新房存量越來越少了”

克而瑞監測顯示，今年前3月麗水新開盤項目數量為0。

“在麗水，大家還是買新房為主，通常著急給孩子讀書和結婚的人才會考慮二手房。而且麗水很久沒拍地了，新房存量也越來越少了。”

麗水一樓盤項目置業顧問劉勇向《每日經濟新聞》記者坦言，新房供應量減少，讓銷量下滑的樓市未見房價松動，開發商能夠用于“去庫存”的工具也并不多。“房價和備案價要求跟合同價一致，所以你去看每個樓盤的價格都是沒有折扣的。但是我們樓盤有15萬的車位折扣抵用券，25萬的車位抵扣15萬。”

據麗水樓市統計，3月份麗水新房和商鋪總網簽269套，環比2月減少了2套；簽約總量約28367平方米，上升了1286平方米。從近一年的情況看，麗水的新房網簽仍處于低位。

數據來源：麗水樓市

4月6日，《麗水市住房公積金管理委員會關于調整麗水市住房公積金政策通知》發布，從公積金貸款最高限額、最低首付款比例、貸款期限等四個層面進行了“松綁”。

首先是公積金貸款最高限額提高，雙繳存職工最高限額由50萬元調整為70萬元，單繳存職工最高限額由25萬元調整為35萬元；其次是職工首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的最低首付款比例降為20%；第三是貸款期限由“最長不超過20年”調整為“最長不超過30年”。此外，現役軍人配偶在麗水市申請住房公積金貸款的，按雙繳存職工計算最高貸款額度。

公積金貸款政策的放松，在劉勇等房地產一線銷售人員眼里意味著購房熱情的重新回歸。但億翰智庫認為，政策后續對市場的影響還是偏悲觀。疫情反復之下，大家對收入的預期都不太樂觀，在相對低能級城市通過公積金政策調整帶來的作用比較有限，市場后續情況還要看疫情的控制速度，以及后期相對高能級城市政策打開后的市場反應，低能級城市市場跟隨的可能性更大。

“合理且適當的政策松綁，或將為接下來的樓市打開全新的局面。三四線城市限購、限售等行政性政策預計會全面打開，但整體恢復情況還要結合政策放寬力度和疫情的控制情況來具體分析。”但億翰智庫分析認為。（應受訪人要求，文中張慧、龐華、劉勇為化名）

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封面圖片來源：攝圖網-500635638