中國銀河給予房地產行業推薦評級：5月銷售環比小幅回升，政策持續寬松

每經AI快訊，中國銀河06月09日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

5月銷售環比小幅回升，二線城市改善幅度最大：2022年5月，30城新房銷售面積同比增速-48.26%，降幅較上月減少5.98%，環比增速11.78%，成交套數同比增速為-47.21%，降幅較上月減少6.34%，環比增速為11.59%，本月成交面積和套數同比下滑幅度均超45%，但降幅較上月減少，并且環比出現小幅增長，出現邊際企穩跡象。分一二三線城市來看，一、二、三線成交面積同比增速分別為-49.19%/-45.95%/-51.91%，環比增速分別為7.76%/18.45%/2.36%，二線城市成交環比改善幅度最大。

一線城市去化周期持續上升，庫存量增大：截至2022年5月31日，十大城市的存銷比為18.05，較上月-0.18，去化周期環比-0.99%，同比+121.20%，受銷售疲弱影響，去化周期大幅上升。分線來看，一、二線城市存銷比分別為18.17、17.98，分別較上月+1.81、-1.56，從年初開始，一線城市去化周期在持續上升。

一輪土拍供應體量減少，部分城市熱度回升，民企拿地收縮：截至6月5日，22個重點城市均發布集中供地公告并披露地塊相關信息。22城中，除鄭州、沈陽、上海外，有19城完成今年首輪集中土拍，上海已完成一輪土拍的首兩日交易。22城共推出建設用地2183.95萬方，同比收窄51.00%，環比收窄67.35%，供應量下降。已完成一輪土拍的19城及上海市共實現4527.82億元成交值，同比下降47.34%，環比下降7.42%。19城平均流拍率升至19.8%，但由于優質地塊比例較大，成交均價并未出現明顯下滑。各重點城市中，北京、青島、廈門、重慶、長沙、杭州等城市熱度回溫，而福州、南京、天津等城市土地市場熱度繼續降溫。中央、地方國企拿地活躍，拿地份額明顯提升，本輪國企拿地權益面積占總面積比重及權益金額占總金額比重分別為70.27%、70.50%，分別較2022年第一批集中供地+12.16pct、+11.58pct。民營企業拿地明顯謹慎，下降至29.73%、29.50%。

政策持續寬松，房企信用債發行規模小幅上升：5年期LPR下調到4.45%疊加首套房貸款利率降為LPR-20bps，各大城市房貸利率進一步下調，限購限貸政策松綁范圍加大，為提振需求注入活力。碧桂園、龍湖、美的置業三家民企被選為“示范房企”，碧桂園已于5月20日發行信用保護債券，這一舉措進一步增強民企公開市場融資能力。

投資建議：房地產行業作為“穩增長”重要一環，后續政策支持力度大概率只增不減，目前無論從中央還是地方層面的表態都較前期更加積極，目前處于政策密集調整期，“穩增長”的政策力度和空間值得期待。在“穩增長”主線下，行情演繹路徑逐漸清晰，央國企仍有上行空間，在銷售企穩和收并購規模加大的預期之下，優質民企住宅和物管公司均有機會。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、龍湖集團(0960.HK)。建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務（1995.HK）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期的風險。

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(記者 王曉波)

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