每經熱評丨房貸置換套路深 “轉貸降息”要算細賬

每經記者 李玉雯    

每經評論員 李玉雯

房貸利率一路下行的背景下，存量房貸利率尚無調降消息，不少前期“高位站崗”的還貸族考慮提前還貸或尋求貸款置換。由于目前經營貸款利率整體低于按揭貸款尤其是二套房貸利率，因此不少人試圖“鉆空子”用經營貸置換房貸，以此降低還貸的利息成本。

一般情況下，購房者會先借助中介的過橋資金結清房貸，再以該房產作為抵押，向銀行申請經營貸款，之后用該筆經營貸款償還中介的過橋資金并支付一定的服務費。這樣便可實現房貸向經營貸的轉換，“享受”到更低的貸款利率。

需要注意的是，經營貸是面向個體工商戶、小微企業等經營實體，且用于經營性用途的貸款。因此，在上述操作過程中，中介往往還會利用借款人的信息注冊一個無業務、無流水的“空殼”公司，以此“幫助”借款人順利獲批經營貸。

很多人只看到表面上房貸與經營貸之間的套利空間，卻忽視了這種貸款置換套路背后蘊藏著諸多風險隱患。一筆細賬算下來，借款人不一定能討得便宜。

例如，提供虛假材料、虛構資金用途或涉嫌騙取銀行貸款，情節嚴重的，可能會被追究刑事責任；挪用經營貸導致貸款用途與實際不符，借款人需承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

在轉貸過程中，部分中介會誘導或強制借款人使用中介的過橋資金，收取墊資過橋利息、服務費、手續費等各種費用，以至于借款人轉貸后的綜合成本實際可能超過銀行房貸利率。

另外，經營貸與房貸在貸款期限、還款方式等方面也有諸多不同。經營貸的貸款期限一般是三至五年，不像房貸長達二三十年，且經營貸本金大多需一次性償還。這就需要借款人不斷續貸，而續貸后利率也有變化的可能，借款人若無穩定的資金來源，可能產生資金鏈斷裂風險。

值得一提的是，經營貸之所以利率偏低，是因為國家對小微企業的支持力度不斷加大，而將經營貸挪用至房地產領域，顯然違背了扶持小微企業的政策初衷。近年來，這類貸款“騰挪”的把戲屢禁不止，樓市升溫時，購房者借助經營貸加杠桿入市；提前還貸潮下，經營貸又成為了“轉貸降息”的工具。監管曾多次明確禁止經營貸、消費貸等流入樓市，也在不斷加碼整治力度，對違規貸款銀行開出罰單。

筆者認為，防范經營貸置換房貸，需要多方發力。

首先，銀行機構要進一步升級風控體系，加大貸款審查和資金跟蹤力度，強化貸款用途硬約束，對失信借款人采取有效懲戒；定期開展自查排查，發現信貸資金違規流入樓市后要嚴肅整改，對存在違法違規問題的員工也要強問責。

其次，監管一方面要對貸款審查不到位的銀行、未履職盡責的工作人員依法依規處罰，另一方面也要加強對不良中介的打擊，對存在偽造貸款資質、虛開銀行流水證明等行為的中介加大懲戒力度。同時，考慮到近期經營貸置換房貸的操作多是由于存量房貸利率居高不下，監管也可在政策及操作層面考慮降低存量房貸利率的可行性。

最后，消費者自身更要重視個人信息保護，選擇正規金融機構咨詢業務，結合個人實際情況理性借貸，并且在借貸后誠實守信、按約用款，避免挪作他用，產生違約責任，影響個人征信。