年報解讀| 營收增超1.6倍、歸母凈利降超8成！中交地產2022年不計成本沖規模

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

中交地產（SZ000736，股價15.87元，市值110.37億元）的財報向來像謎一樣，股價和財務表現則向來不甚匹配。

據《每日經濟新聞》記者統計，2022年中交地產的股價從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過180%；共拉出28個漲停板，為中交地產有史以來漲停板最多的年份，引發上市公司發出14次風險提示公告。

中交地產一直被詬病“增收不增利”，但2022年的變動差異尤其大。營收方面164.52%的巨大增幅，卻匹配著85.60%的歸母凈利潤降幅。在華南地區，中交地產的營收增幅達到2963.53%，但成本增幅達到了更為驚人的7883.07%。

不過中交地產自有說法，“因房地產開發周期性，個別年度預計會出現一定的波動”。

不計成本沖規模，華南區域成本增幅達7883.07%

中交地產的業績變動幅度之大在央企中十分罕見。

報告期內，中交地產總資產為1373.07億元，較上年末降低3.28%；實現營業收入384.67億元，較上年增長164.52%；實現利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%；實現歸屬于上市公司股東凈利潤0.34億元，較上年同期減少85.60%。

2020年和2021年，中交地產營收分別是123億元、145.42億元，增速分別是-12.54%、18.23%；相應的歸母凈利潤分別是3.47億元和2.36億元，增速分別是-35.92%、-32.19%。

近三年中交地產主要財務指標對比 來源：企業年報

對于2022年營收和歸母凈利潤的劇烈變動，中交地產并沒有在年報中多做解釋。

值得注意的是，房地產銷售成本的大幅增加拖累了中交地產2022年的財務數據。

報告期內，中交地產的房地產銷售實現營收382.92億元，同比增長165.08%；但成本也達到了332.06億元，同比增幅達到197.49%；毛利率13.28%，同比減少9.45個百分點。

而在2021年，中交地產的房地產銷售營收是144.45億元，同比增長18.36%；成本111.62億元，同比增長24.03%；毛利率22.73%，同比減少3.53個百分點。2020年，中交地產的房地產銷售營收是122.05億元，同比下降12.47%；成本約90億元，同比下降13.94%；毛利率26.26%，同比增加1.25個百分點。

不過，受益于營收情況的大幅好轉，中交地產2022年經營活動產生的現金流凈額由負轉正至29.35億元，增幅達165.92%。

記者梳理發現，中交地產“增收不增利”，在華南和華北地區表現得尤其典型。

根據2022年報，中交地產在華南地區的營收增幅達到2963.53%，但成本增幅達到了驚人的7883.07%，毛利率同比減少51.54個百分點；華北地區的營收增幅達3083.23%，但相應的成本增幅達到了3243.92%，毛利率同比減少4.11個百分點。

2022年中交地產各區域業績及成本情況 來源：企業年報

也就是說，在華南和華北地區，2022年中交地產幾乎是以不計成本的代價在布局。華中地區情況稍好些，營收增幅236.88%，但成本增幅也達到了323.90%。

公開資料顯示，中交地產華南區域總經理是王劍，2022年升任副總裁，曾就職于萬科、綠城等；華北區域總經理是宗鳴，曾就職于萬科、旭輝等，加入中交地產之前掌管旭輝北京事業部。

2019年7月從綠城再度回歸中交地產之時，董事長李永前也曾雄心勃勃，表示“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠在千億元之上”。2022年是中交地產的沖刺之年，但行業的巨變加上企業本身存在的問題，令這種不惜一切代價對規模的渴求，看起來有些瘋狂。

不過，中交地產去年12月披露過一份“十四五”規劃，其中提到，中交地產計劃以高質量發展為主線，實現公司發展由以高杠桿、粗放式為主的發展方式向以高效益、集約式為主的發展方式轉變。根據公司“十四五”期間投資、營銷計劃及交付方案，預計“十四五”期間營業收入、利潤總額、凈利潤等財務指標進一步擴張，企業規模不斷擴大，因房地產開發周期性，個別年度預計會出現一定的波動。

向控股股東借款185.88億元，都用來拿地了？

年報顯示，2022年中交地產實現簽約銷售金額458.82億元，較上年同期降低18.07%；銷售回款450.84億元，較上年同期降低23.72%；實現簽約銷售金額（權益口徑）296.65億元，較上年同期降低25.46%；銷售回款291.32億元，較上年同期降低30.47%。

盡管如此，但從中交地產的發展計劃看，背靠強大的母公司，逆勢擴張依然是主要方向。

記者梳理年報發現，2022年中交地產的土地成本達187.22億元，占營業成本比重達56.22%，而2021年這一比例為43.87%，2020年為33.56%。

另據中指研究院統計，2022年中交房地產（包括中交地產、中交城市運營等平臺）拿地金額為114億元，行業排名第28位。

在目前的市場情況下，中交地產要實現規模之夢，勢必需要借助母公司的力量。從該公司2022年發布的公告也可看出，其向母公司借起錢來毫不手軟。

這從中交地產去年12月9日的一份公告中可見端倪。當日，控股股東中交房地產集團有限公司（以下簡稱地產集團）又一次向中交地產提供不超過45億元借款額度，但20天后的2022年12月29日，中交地產又向地產集團發出了借款申請，合計65.6億元，年利率7.5%。

公告顯示，“本次借款后，我司已使用向地產集團借款額度為185.88億元”，這與中交地產2022年的拿地成本金額近乎一致。

來源：中交地產2022年12月29日公告

今年1月，中交地產繼續如法炮制，向地產集團新增借款額度不超過100億元，年利率不超過8%，額度有效期到2023年12月31日。

正如中交地產此前在借款公告中說的那樣，“在多方考察和比較其他融資渠道之后，控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優勢”。

來源：中交地產2023年3月30日公告

中交地產坦言，公司的發展規模和效益與行業領先企業相比尚有不小的差距，資產負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱、滯重資產去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產主營業務整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調控等客觀因素影響，也反映出公司運營管理的精細化、科學化水平還不夠，產品溢價能力還不足。

下一步，中交地產表示，將對標行業領先企業，探索新的增長點，向管理要效益，向品質要效益。持續優化融資結構，采取多元化融資方式，控制有息負債規模的增長速度等。

“復制綠城中國、創新中交地產”，2019年的宏愿，時隔4年再看，一切都要重新開始。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111383944016