每經熱評｜構建房地產發展新模式要從源頭要素管起

每經評論員 薛暉

11月11日，據新華社報道，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹從房地產調整優化措施效果、怎樣研判房地產市場、如何重構房地產發展新模式等問題角度解讀了中國房地產市場。其中，倪虹談到，在體制機制上，一個是，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落；再一個是，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

后者，即房屋全生命周期管理，已多次見諸報端，而前者“人、房、地、錢”要素聯動，被普遍解讀為“新發展模式”的新內容，成為業內關注和討論的焦點。

縱觀倪虹部長的表態，其針對性很強，主要是針對之前房地產企業出現的爆雷而引發的金融風險。有鑒于此，監管層希望建立新的體制機制以減少金融風險。

那么，新的體制機制主要是什么呢？筆者認為，就是從源頭要素管起。

倪虹部長所說的“人、房、地、錢”要素聯動，其實就是對源頭要素的管理。“以人定房，以房定地、以房定錢”，說的就是這四要素聯動的關系。

從理論上講，對這四個關聯性要素的管理是可行的。首先，人的出生率、死亡率是可查的，一直都有統計數據。掌握了人口變化，就可以估算出需要新建的房子。估算出房子數量，就能知道需要供應多少土地。然后，再根據建房數量，推算出融資數量。以上四要素（人、房、地、錢）都盡在掌握的話，就不會出現房地產市場的大起大落，更不會引發金融風險。這就是要素聯動的邏輯。其核心是，從源頭要素一點點管起，后面的風險就可控了。

而源頭要素，就是人口。由于國內的人口統計已很成熟，“以人定房”的難度并不大。又因為公開市場的土地拍賣完全由地方政府掌控，因而“以房定地”也不難。最后稍有難度的是“以房定錢”，但總體仍是可控的。

明確了方向，接下來就要看能否落實到位。應該說，執行還是有一定難度的，尤其是各地方政府在執行力上差異很大，會影響最終效果。

先說“以人定房”，人口數量統計雖然容易，但預測不易。而“以人定房”中指的“人”并不單指現存人口，更是指人口變動趨勢。然而，人口的流動趨勢很難預測。例如，40年前沒有人會預測深圳會成為千萬級人口的超大城市；10年前也沒有人能預測鶴崗今天嚴重的人口外流。而如果對人口變化趨勢判斷不準，“以人定房”就難以落實。另外，即便人口預測大體準確，仍會存在資源錯配。例如在北京，土地供應量總體沒問題，但有的區供應多，房子賣不出去；有的區供應少，房子供不應求……這一切，都非“計劃”所能解決的。

因此，加強要素聯動管理也不應該理解為回到計劃經濟。實際上，以目前的市場要素看，無論是人口流動性、房企的構成抑或是土地供應以及融資，都已和幾十年前的純計劃經濟時代截然不同。這就要求，在強調一些計劃性和政府的要素管理的同時，仍要尊重市場。否則，若對 “人”和“地”的預判過于保守，或管得過嚴，就會令房地產市場失去活力，進而導致市場喪失活力。