企業觀察｜當下物企上市還是好時機？深業物業三次遞交招股書，盈利能力難題待解

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

過去兩年，深業物業都是當年第一家向港交所遞交招股書的物企。

遞表兩度失效后，近日，深業物業更新招股說明書。實際上，今年2月深業物業上市計劃已取得了突破性進展，獲得了境外發行上市備案通知書，擬在港股上市并發行不超過5198萬股股份，備案通知書有效期限為12個月。

據瑞恩資本，按照2023年3月31日生效境內企業境外上市備案新規，企業選擇香港H股上市，原大小路條已成為歷史。企業境外上市可直接遞交招股書，而大路條將被“備案通知書”代替。

作為2024年物業行業沖刺IPO第一股，深業物業能否在12個月內順利完成赴港上市事宜？

當下物企上市還是好時機？

從已發布年報的57家財報數據可以看出，樓市持續調整對物業行業的影響還在持續。14家物企2023年營收下滑，占比25%；30家物企凈利潤率不足10%，占比超過5成。

估值方面，當下無論是已上市物企的市值，還是資本市場給出的擬上市物企估值，相較于高峰時期也近乎腰斬。

那么，一年多內三次遞表的深業物業為何執意上市？當下是否為好時機？

深業物業是深圳控股（0604.HK，股價1港元，市值88.99億港元）全資子公司，隸屬于深圳國資委。深業物業有意上市還可追溯到8年前，深圳控股董事長呂華等人曾公開指出，要在“十四五”期間將物業集團打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業”，并為此進行了大規模分拆和整合。

2021年9月18日，深業物業將各個實體進行整合，與南方地產、泰然集團、泰富物流、深業置地、農科集團等訂立增資協議。

分拆整合之后，深業物業規模猛進。根據招股書，2023年末，深業物業總簽約建筑面積約8410萬平方米，在管項目總數為513個，在管總建筑面積約為8050萬平方米，覆蓋中國47個城市和14個省份。其中，粵港澳大灣區在管總建筑面積約為5280萬平方米，占在管總建筑面積的65.6%。

深業物業表示，未來預計全業態物業管理、商業運營及城市服務市場的總收入將持續增長，至2027年的復合年增長率為8.5%。

對于募資用途，深業物業稱，主要用于進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟，于未來3-5年投資2860萬-6500萬元收購6-7間目標公司；其次將用于優化數據化服務平臺及購買新設備；以及提升商業運營服務影響力等。

同策研究院研究總監宋紅衛在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前股市整體行情較為低迷，并非物業公司上市的好時機，物業板塊受到房地產行業下行壓力的影響，股價處于較低水平，很多物業公司股價連續低于1元，面臨退市風險。此外，資本市場對于物業公司上市的態度也發生較大變化，原來物業板塊都是高估值，且發行后股價連續走高，但從近兩年的情況看，上市后破發概率很高。

“無論如何，物業板塊是離開發業務最近的業務。對于深業物業而言，在房地產行業進入存量時代后，物業板塊仍然是現金奶牛，每年都會產生大量現金流，這對集團整體業務協同發展是有利的。”宋紅衛強調。

盈利能力挑戰

當下物企想實現盈利，更考驗功底。

2019年至2021年，上市物企的毛利和凈利潤均值均保持高速增長，但從已發布的2023年上市物企年報來看，物企盈利能力出現分化，行業整體毛利率微降，凈利率微增，而具有商管性質的物企毛利率往往較高，盈利能力更強。

從業務拆分來看，當下深業物業在盈利性更高的商管物業上并不占優勢。

根據招股書，深業物業分為城市及產業園區服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務三個業務部門。

其中，城市及產業園業務近三年管理面積占比逐年提升，而住宅及商業物業營收占比逐年減低。

截至2023年末，城市及產業園服務占比最高，合共管理269個城市及產業園區項目，在管建筑面積合共達到約4820萬平方米，占在管總建筑面的59.9%。

住宅物業管理服務在管建筑面積合共達到約2860萬平方米，占在管總建筑面積的35.5%。商業物業運營合共管理71個商業物業項目，在管建筑面積合共達到約370萬平方米，占在管總建筑面積的4.6%。

這一營收分布，使得深業物業統計公布的三年毛利率不及預期，也不及同期拿到上市備案書的泓盈服務。

據招股書，2020年-2022年，深業物業同期毛利率分別約為15.1%、13.0%、14.4%，凈利率分別為5.70%、3.46%、3.98%。同期泓盈服務毛利率分別為29.39%、24.86%、23.00%，對應凈利率為12.44%、9.46%、10.14%。

對此深業物業表示，在業績記錄期間，我們的業務和經營業績受到我們的業務組合及我們整合資源及優勢提供不同服務產品的能力的影響。不同業務線的毛利率各不相同，通常取決于我們在不同合同安排下所提供的服務類型、收取的費用和承擔的成本。

作為一家區域性物企，大灣區對于深業物業的營業收入有著舉足輕重的影響，在整體業務中占了較大比例，并且這一比例還在逐年上升。據招股書，2022年及2023年，深業物業來自大灣區的收入為16.29億元、18.29億元及21.63億元，分別占相關期間總收入的75.7%、77.9%及79.8%。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211461430752