暴跌近70%，引爆地產圈！美國房地產巨頭3.6億元甩賣旗下辦公樓，6年前11億元買入！發生了什么？

每經編輯 程鵬    

在美國，一筆交易猶如“炸彈”，引爆地產圈！

據證券時報·券商中國6月12日報道，當地時間6月11日，彭博社援引知情人士報道稱，美國房地產巨頭Related Companies旗下一棟辦公樓即將以大幅折扣價格出售。這棟位于紐約曼哈頓西44街的物業，2018年購入價格高達1.53億美元（約合人民幣11億元），但如今，出售的價格已不到5000萬美元（約合人民幣3.6億元），價格下跌幅度將達67%。

這筆交易屬于所謂的short sale（即虧本出售）。知情人士稱，這棟辦公樓的貸款余額超過1億美元。意味著，這棟物業的出售價，甚至低于未償貸款余額。

對于這則報道，Related未立即回應置評請求。

美國多個商業地產大幅跌價

當前，美國曼哈頓及其他地區的辦公室空置率和辦公室改建為住宅的現象繼續激增，Related虧本甩賣商業地產的動作標志著，美國后疫情時代的辦公樓市場又一次遭受重創。

據美國房地產公司高緯物業發布的一項研究顯示，截至2023年年底，全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態。這一比例在大城市如洛杉磯和休斯敦甚至達到了25%。這是美國過去40年來最嚴重的情況。

除了這筆交易，其他公開交易信息也能顯示美國商業地產市場的慘烈現狀，越來越多的機構正在虧本出售商業地產項目。

今年5月份，在美國得克薩斯州塔蘭特縣法院組織的拍賣會上，得克薩斯州沃斯堡最高的建筑—伯內特廣場(Burnett Plaza)被得州Pinnacle銀行以1230萬美元的價格買下，每平方英尺僅12.3美元。而在三年前，伯內特廣場曾以超過1.375億美元的價格出售。意味著，跌幅高達91%。房地產投資管理公司Shorenstein最近將位于洛杉磯的62怡安中心(Aon Center)掛牌出售，售價為1.535億美元，遠低于十年前支付的2.69億美元。

另外，全球最大的私募股權基金—黑石集團也在大幅折價出售辦公樓。近期，黑石集團以約1.86億美元的價格出售了1740廣場大樓，相較于2014年的買入價格（6.05億美元），跌幅也超過69%。

在美聯儲長時間內保持高利率的背景下，美國商業地產行業的壓力正在日益增加。

PIMCO警告：美國

將有更多的地區性銀行出現倒閉

值得注意的是，市場對美國商業地產市場的擔憂正在銀行系統中蔓延。據數據顯示，到2025年年底，到期的美國商業地產貸款總量將超過1萬億美元，而到2027年，這一數據將達到2.2萬億美元。這表明，美國商業地產的困境可能在未來兩年內成為最大的潛在危機。

據經濟參考網11日援引外媒報道，國際評級機構穆迪近日將美國6家地區性銀行列入負面觀察名單，這些銀行的信用評級面臨被下調的風險。穆迪稱，上述銀行對商業房地產貸款有大量敞口。

報道稱，穆迪將第一招商股份、富爾頓金融、歐德國家銀行、皮帕克格拉德斯通金融、華盛頓聯邦儲蓄、F.N.B.Corp.等6家銀行的長期評級列入可能下調的負面觀察名單。穆迪表示，利率持續居高不下加劇了長期存在的風險，尤其是在周期低迷時，擁有大量商業地產貸款的地區性銀行面臨持續的資產質量和盈利能力壓力。

穆迪指出，在美聯儲加息周期開始前的低利率環境期間，許多地區銀行對商業房地產大量集中投資。而商業地產是“不穩定的資產類別”。以富爾頓金融為例，截至3月31日，商業地產占有形普通股權益的267%。

美聯儲在4月發布的金融穩定報告中提到了商業房地產價值下降的風險。美聯儲警告，商業房地產和消費貸款敞口較高的銀行可能會遭受更大的虧損。

據財聯社6月12日報道，資管巨頭太平洋投資管理公司（PIMCO）最新警告稱，美國將有更多的地區性銀行出現倒閉，因為這些銀行賬面上的問題商業房地產貸款“非常集中”。

PIMCO主管全球私人商業房地產團隊的董事總經理John Murray告訴媒體，作為商業房地產（CRE）領域的貸方，美國地區性銀行面臨的“真正困境浪潮才剛剛開始”。CRE是指非居住性質的房地產，包括辦公樓、購物中心、酒店等各類商業物業。

Murray解釋道，關于美聯儲降息的不確定性加劇了CRE行業面臨的挑戰，高借貸成本壓低了估值并引發了違約，導致作為貸方的地區性銀行被困在難以出售的資產上。他表示，大型銀行一直在出售優質資產，令他們可以避免進一步損失。

他補充道，在過去18個月中，他的團隊一直在搶購一些美國大型銀行拋售的CRE貸款。“然而，隨著不良貸款因到期而增加，我們預計銀行將出售這些更具挑戰性的貸款，以減少其問題貸款敞口。”

而區域銀行對這種動蕩尤為敏感，今年早些時候，紐約社區銀行（NYCB）被曝尋求外部資本支撐其資產負債表，導致危機的重要問題與商業地產相關，事件以外部投資者注資超過10億美元而告終。

對于銀行而言，抵押資產價值的下降可能會導致“貸款價值比”上升，也就是貸款金額與實際抵押品價值的比值增加。在極端情況下，甚至可能出現貸款金額超過抵押的房地產市值，給銀行的資產結構帶來壓力。

今年3月，MSCI Real Assets在報告中稱，區域銀行是近年來唯一沒有要求商業地產借款人支付額外首付的銀行，這凸顯了他們在面對資產估值下跌的脆弱性。上周，Axos Financial Inc.被做空機構興登堡研究以這一原因成功“狙擊”。

MSCI Real Assets報告預計，銀行將在今年面臨約4410億美元的到期房地產債務。Murray表示，規模較大銀行的CRE貸款已在2008年危機后受到限制，不太可能因為房地產風險敞口出現系統性破產。

Murray表示，主要公共抵押房地產投資信托基金的貸款量已比2021年的水平下降了70%。“從資本市場和基本面的角度來看，利率上升結合衰退壓力，給商業房地產帶來了真正的挑戰。”

編輯|程鵬?杜恒峰

校對|何小桃

封面圖片來源：視覺中國（資料圖 圖文無關）

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