重慶數百個小區要求降物業費，有高端小區業主要求“從5元降到1.485元”，什么情況？

每經記者 陳利    每經編輯 王月龍 魏文藝 陳夢妤    

重慶近期要求下調物業服務費的住宅小區越來越多。

這一切，源于6月1日起施行的重慶中心城區住宅物業費收費標準。

根據該標準，電梯住宅的物業服務收費最高為1.9元/平方米?月，最低1元/平方米?月；無電梯住宅最高1.35元/平方米?月，最低0.6元/平方米?月。

這一價格遠低于當地不少小區的現行物業收費標準。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）近日在重慶實地采訪了解到，自6月份以來，當地已有數百個小區業主申請降低現行的物業費用。而重慶多家物企人士在接受每經記者采訪時表示，物業行業屬于人力密集行業，若強制降價，短時間內會對公司運營收入承壓，服務水平也將難免出現下降。

事實上，在此之前，廣州、青島、銀川等城市已啟動新的物業服務收費管理辦法。而重慶此次“物業降費潮”背后，則是小區業主與物業公司之間的博弈。

業主“擺攤”搞簽字降費

“根據此前簽訂的物業合同，7月29日物業公司的服務到期將自動續期，收費標準也將延續，所以我們要在7月29日前將業主意見收集整理完成，上報給社區。”

日前，在位于重慶市南岸區茶園板塊的東悅府?林語小區，4名業主志愿者正在臨對業主上交的簽名表等資料進行核對和裝訂。

據張先生介紹，東悅府小區由集雅、林語等四個組團組成，合計入住業主超過3000戶，于2022年交房，目前負責為小區提供物業服務的是金科服務重慶分公司。

“目前小區物業費，洋房是3.5元/平方米?月，高層是2.5元/平方米?月。但從小區綠化維護、維修等多個方面來看，還存在諸多問題，服務質量差強人意?！?/span>

張先生告訴每經記者，從6月22日開始，其所在組團的業主志愿者就開始聯系業主簽字征求降費意見，并按規定收集業主房產證和身份證復印件，由業主本人或委托人簽字，目前業主簽字人數已達到要求的20%。

根據張先生粗略計算，若降費成功，其所購買的洋房每月就可節約物業費150元，一年累計可節約1800元。林語、集雅兩個組團共2128戶業主，若按每戶每年節約1000元計算，一年累計降下來的物業費就將達到210余萬元。

圖片來源：受訪者提供

據記者了解，近段時間，重慶已有數百個小區業主提出了下調物業費的訴求，一些小區內掛起了“按政府指導價四級標準（1.9元/平方米?月）調整物業費”等內容的橫幅，其中多為物業費在3元/平方米?月左右的小區。

另外，也有部分高端小區業主加入進來，如位于兩江新區的一別墅小區，其業主近期也在“擺攤”搞簽字降費活動，要求將物業費從現在的5元/平方米?月降至1.485元/平方米?月。

某上市物業企業重慶區域相關負責人李超（化名）在接受每經記者采訪時表示，6月份以來，公司在重慶管理的住宅小區有超六成提出了降低物業服務費的訴求，雙方協商均未達成一致。

“目前業主們都在忙著簽字、交資料，下一步就要召開業主大會（臨時業主大會）與公司談判?！?/span>

已有小區成功下調物業費

讓如此多的小區業主集中提出降費的原因，源于此前重慶市發布的一份文件。

2023年12月26日，重慶市人民政府辦公廳發布《重慶市物業服務收費管理辦法》，規定住宅前期物業服務實行等級服務、等級收費。

圖片來源：重慶市人民政府官網

2024年2月18日，重慶市發改委發布《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》的公告，將物業服務內容分為四個等級，中心城區有電梯住宅：一級1.00元/平方米?月；二級1.30元/平方米?月；三級1.60元/平方米?月；四級1.90元/平方米?月。無電梯住宅：一級0.60元/平方米?月；二級0.85元/平方米?月；三級1.10元/平方米?月；四級1.35元/平方米?月{4萬平方米以上可浮10%，4萬平方米（含）以下可上浮15%}。中心城區外有電梯住宅：0.70—1.80元/平方米?月；無電梯住宅：0.40-1.30元/平方米?月。

圖片來源：重慶市發改委網站

新規從2024年6月1日起施行。而新規公布后，重慶主城和部分區縣相繼有小區業主根據該規定，在當地鎮、街和社區指導下有序簽字要求下調物業費。

“物業費指導價政策的出臺，是引發部分城市出現業主要求下調物業費現象的關鍵背景?！?/span>中指研究院物業總經理牛曉娟在接受每經記者采訪時表示，今年上半年，物業費相關政策成為行業關注熱點，非市場化的定價在一定程度上會影響行業發展。

“現在出現的愈發強烈的下調物業費訴求，表面上看是業主對近年來越來越高的物業費不滿，尤其是前期物業費。而當前房價低迷，業主對物業管理愈發關注，更加希望所繳物業費物有所值。”建誠晟業總經理苑承建向每經記者分析。

然而，重慶新規正式施行已經兩個多月，物業服務費實現下調的小區卻并不多。

每經記者了解到，恒大未來城四街區一期已在從6月起下調物業收費標準。

今年6月12日，位于重慶沙坪壩大學城板塊的恒大未來城四街區一期發布通知稱，為響應業主呼聲，根據小區實際情況，在確保服務品質基礎上據實測算并報備街道后，決定自6月1日起將小區物業服務費調整為：

高層1.9元/平方米?月，小高層1.8元/平方米?月，洋房2.5元/平方米?月，產權車位管理費70元/月，公攤能耗費免收。而在此前，該小區高層住宅物業費收費標準是2.4元/平方米?月，小高層、洋房分別為2.2元/平方米?月、2.8元/平方米?月。

“今年3月份業主就找我們協商過，這次降費也是響應了業主的要求?！?/span>重慶長城物業集團公司恒大項目相關負責人在接受每經記者采訪時表示，收費標準也是參考了重慶最新的物業收費標準。

但不少業主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業費，卻并未體驗到相應品質的服務。

至于降價后，小區物業收費率是否有所提升，該負責人也坦言：“并未有明顯變化，降低了還想更低。”

重慶小區懸掛的降費橫幅 圖片來源：每經記者 陳利 攝

物業人士：降費和提質其實是矛盾的

面對同行的降價行為以及業主的降費預期，李超倍感壓力。

在他看來，這場突如其來的物業降費潮，從根本上來說還是源于當前的房地產市場處于低谷，也理解業主對于降低生活成本的合理訴求。

不過李超也指出，物業服務費用的收取標準和服務質量有著直接相關，費用的降低就意味著服務質量的下降。

“降低物業費和提升服務質量其實是矛盾的，降費將壓縮物業公司的利潤空間，在當前市場競爭環境下，若公司不愿讓步，極有可能被‘撬’?！?/span>

另一上市物企重慶區域某項目負責人則告訴每經記者，近期其所在小區業主也正在進行降費申請。“但有其他物業公司市場人員混進小區業主群，在群里經常會發表一些如‘不降價就換物業’‘某某家物業很好’等言論，后來管家才從其他業主處得知其原本就是其他物業公司的?！?/strong>

8月2日，重慶一位物業行業人士向每經記者表示，重慶此次物業費指導價政策早在今年1月就已經出臺，彼時市場一直沒什么反應。但進入6月份以來，重慶眾多小區業主要求下調物業費的現象卻突然集中出現，不知是何原因。

記者注意到，此次重慶市出臺并施行的物業費指導價政策，與2015年重慶市印發的《重慶市物業服務收費管理辦法》（后來廢止）中的物業服務收費基本標準一致。

2015年《重慶市物業服務收費管理辦法》截圖來源：重慶市大渡口區發改委官網

物業費依然是物企收入的主要來源。據李超透露，其所在區域公司收入90%左右來自基礎物業服務費。而包括增值服務、非業主增值服務收入，目前的整體占比有限。

來自中指研究院的數據也顯示，2023年百強企業基礎物業服務收入均值約12.72億元，在總收入中占比超八成，較上年提升2.97個百分點。

盡管物業費占比上升，但收繳率卻并不如意。“從區域實際情況來看，物業費的綜合收繳率能達到80%，但這還包含了往年費用的收繳情況，實際當年的收繳率可能只有70%左右，甚至更低?！崩畛硎尽?/span>

“一說到上調物業費，業主的反彈情緒就很大?！?/span>重慶沙坪壩區一小區物業公司工作人員告訴每經記者，此前小區也曾想過對物業費進行上漲，但最終也是因為業主反對未能成行。

另一位重慶物業行業人士告訴每經記者，此次重慶新規的實施，很多人對此存在誤解，這實際上只是一個指導價。

“更多的還是根據每個項目的實際情況，如服務標準、硬件設施等進行定價，不能一概而論。如果一味地只要求降低物業費，本身就不太符合市場游戲規則?！?/strong>

圖片來源：受訪者提供

事實上，也有小區相比于價格更加注重物業的服務本身。

7月30日，萬科物業以原物業服務價4.3元/平方米/月成功進駐重慶常青藤人文別墅小區。根據《常青藤人文別墅小區2024年第三次業主大會表決結果公示》顯示，6月21日-23日（即重慶物業降費申請最為集中階段），重慶萬科物業以超過八成的業主得票率中標該小區物業管理服務。

多地已啟動物業費調整

每經記者注意到，不僅是重慶，此前包括廣州、銀川、青島等城市已啟動了新的物業服務收費管理辦法。

2023年11月，廣州發布物業費新規，住宅一級前期物業服務收費最高不超過2.8元/平方米?月；

2023年12月底，青島印發《青島市物業服務收費管理實施細則》，規定普通住宅的前期物業實行政府指導價，最高等級的五級物業服務物業費上限為2.52元/平方米；

今年5月20日，銀川印發《銀川市普通住宅前期物業服務和停車收費政府指導價標準方案》，無電梯住宅物業費不高1.9元/平方米?月，電梯住宅不高于2.2元/平方米?月，該方案已于今年7月1日起施行。

圖片來源：銀川市人民政府網站

事實上，推動建立健全“質價相符”的物業服務市場機制，合理制定最高限價，杜絕“高收費、低服務”等情況，是不少政策出臺的初衷。

“但部分業主可能曲解政府指導價的實際含義，誤以為全市所有項目物業費均應參照政府指導價執行?！?/span>上述某上市物企重慶區域某項目負責人表示，目前重慶制定的價格標準還有待完善，物業類型是多樣的，目前僅有電梯與無電梯之分，而包括洋房、別墅等高端物業的收費則并未進行區分。

“物業費指導價對企業的約束程度需要結合各地的規定進行細分，但并不具有絕對的強制性，不能強制物業企業必須依據政府指導價收取物業費?！北本┙鹪V律師事務所主任王玉臣表示，物業費指導價一般會有一定的浮動范圍，物業企業可以在規定的浮動范圍內收取物業費。

與此同時，若物業企業提供的服務明顯超過指導價對應的服務標準，需超過指導價收費，在報相關部門核定后，也可以超出指導價收費；如果物業企業與業主達成合意，且業主共同決定了相應的物業收費標準，則可以在符合當地規定的流程后自行決定具體收費價格。

“對物業企業而言，‘卷’服務，質價皆存；‘卷’價格，質價皆失。提供讓客戶滿意的優質服務仍是物業企業高質量發展的關鍵?！迸跃曛赋?。

記者|陳利