二手房觀察·廣深｜“看著看著房價就降了，不敢買了”，廣深二手房成交占比提升，業內期待更寬松政策

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

“最近交易量很一般。”

近一個月，廣州、深圳兩地放松限購、降低首付、降低新增房貸利率等重磅政策的效果在逐漸減弱，盡管現階段各家研究機構統計的成交數據仍維持在相對高位，但多名業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時仍表達出了擔憂。

從機構統計數據可以看出，成交維持相對高位的原因，是定價權更為靈活的二手房交易量不斷提升。

多名業內人士在接受每經記者采訪時表示，二手房市場這種增長并非正向增長，而是建立在價格不斷下調基礎上的。在“以價換量”背景下，前7個月廣深的二手成交量相較去年還是有了一定修復，但這種趨勢對新房市場構成了利空影響。

一年內深圳二手房均價跌約1萬元/平方米

上半年廣州樓市低迷，克而瑞統計顯示，二手住宅市場方面，上半年全市二手住宅成交458.41萬平方米，同比下降13%。雖然二手房成交量同比微降，但成交市場份額占比持續提升，2024年上半年廣州二手房成交份額提升至59%，深圳提升至55%，二手房成交活躍度持續提升。

就此現象，資深地產中介人士王經理在接受每經記者采訪時表示，當前二手房市場成交活躍，主要得益于價格上的靈活調整。

他進一步解釋，由于廣州和深圳等城市以存量市場為主導，二手房市場的活躍度高于新房市場。此外，受二手房價格下調影響，新房入市速度有所減緩。

樂有家營銷總裁孟凡振在接受每經記者采訪時表示，房價經過幾輪深度調整之后，已經能夠滿足一些剛需的“上車”、置換需求，并且廣深兩地都出臺了一定的政策支持，加之當前的利率成本相對較低，購房者此時擇機購房有了動力。

以深圳為例，“以價換量”背后是房價短時間內呈現出較大跌幅。

樂有家門店成交數據顯示，7月深圳二手房價正式跌破“6字頭”，當前成交均價為5.9萬元/平方米，環比下跌2.5%，同比下跌15.2%。一年時間，深圳二手房價格每平方米減少了1萬元。

“在‘以價換量’背景下，前7個月廣深的二手成交量相較去年還是有了一定修復，現階段深圳終于艱難地重新站在榮枯線上。”孟凡振表示。

深圳市房地產中介協會發布的2024年第31周周報顯示，7月29日～8月4日，深圳市二手房（含自助）錄得1061套，環比增長1.2%，二手房交易量止跌回升。截至8月5日，全市共有63010套有效二手房源在售，較上周增加77套，小幅回升。

“看著看著房價就降了，客戶不敢買了”

不過，孟凡振強調，市場承壓仍然明顯，成交量并不穩定，未來幾個月如果沒有更加重磅政策的支持，預計仍舊會延續過去幾個月的波動趨勢。買漲不買跌仍然是難以脫離的規律，價格無法止跌，購房者會一直期待更低價格。

王經理告訴每經記者，他近期帶看的客戶，觀望情緒特別濃厚。房價持續下行時間太久，對購房者心理造成了較大沖擊。他解釋說，很多客戶看房子，看著看著房價降了，客戶就不敢買了，而購房者的觀望態度，也導致新房銷售陷入困境。

“二手房市場這種增長并非正向增長，而是建立在價格不斷下滑基礎上的。”王經理坦言，這種趨勢對新房市場構成了利空影響。由于新房降價相對被動，難以像二手房那樣靈活調整，導致新房銷售難度加大。

他進一步指出，目前深圳、廣州等地新房項目普遍面臨降價難題，即使打八五折也難以完全吸引購房者。有的客戶昨天想買房，今天可能就不想買了。購房者情緒波動大，市場變化迅速，開發商普遍面臨客戶流失速度超過新增客戶速度的問題。

一位廣州當地中介人士分享稱，當下新房市場只能以更低折扣和更大力度的返傭來吸引客戶。據其介紹，他們的代理范圍已經擴大到天河、海珠、荔灣、白云、番禺、黃埔等多個區近30個項目，可以帶看幫談底價，并且返傭也給到2萬～9萬元。

在采訪過程中，多名業內人士均表達出了對后續樓市寬松政策的期待。

對于未來調控寬松政策方向，孟凡振表示，首先需要降低交易環節成本，提高房產的流通性。存量房市場交易存在明顯滯后性，一買一賣涉及首付、貸款、贖樓、過戶等眾多環節，交易周期長，降低交易環節相關的成本有利于促進置換需求，激活市場活力。其次，建議進一步放開限購限售政策，比如縮短限售時長，滿足更多購房群體需求。

針對當前樓市困境，王經理表示，二手房房價短期內難以迅速恢復，新房市場也面臨同樣的挑戰，應全面放開不必要的政策限制，以刺激市場回暖。同時，開發商也應積極調整銷售策略，加大優惠力度，吸引購房者入市。

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝