區域房企觀察 | 熱銷45億元VS去化僅三成！保利發展北京樓盤銷售“分化”，擬募集16億元補充流動資金

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

憑借位于朝陽區的兩個熱銷項目，保利發展北京公司（以下簡稱保利北京）的銷售額逐步上升，在今年前11月北京房企銷售榜上逼近前三。

近日，多家機構公布了今年前11月北京房企銷售業績排行榜。據中指研究院數據，保利發展（SH600048，股價10.16元，市值1216億元）以225.1億元排在北京房企銷售榜第四位。

《每日經濟新聞》記者注意到，據克而瑞12月9日發布的《2024年1—11月北京樓盤銷售金額排行榜》，保利發展旗下的保利·天匯和保利·朝央和煦兩項目進入榜單前十，銷售金額分別為45.44億元和40.57億元。

不過，保利北京也有部分項目的銷售并不理想；有的項目雖然銷售不錯，但凈利率卻表現欠佳。保利發展近日披露的《關于保利發展控股集團股份有限公司向特定對象發行可轉換公司債券申請文件的審核問詢函》（以下簡稱公告）顯示，位于北京順義區的保利頤璟和煦項目于今年4月首次開盤，目前的簽約銷售比例僅約30%；而位于朝陽區的保利天匯項目簽約銷售率超過80%，但銷售凈利率也只有7.96%。

保利發展兩項目進入北京今年前11月項目銷售榜前十 來源：克而瑞

北京項目銷售分化

公告顯示，保利發展此次向特定對象發行可轉換公司債券，擬募集金額95億元，專項用于15個在建房地產開發項目及補充流動資金，項目均為普通住宅項目。募集資金中，擬向保利頤璟和煦項目投入金額9億元，向保利天匯項目投入7億元。

根據公告披露，保利頤璟和煦于今年3月開工，已累計投入21.76億元，由于相關收入與成本尚未結轉，項目公司今年上半年營業收入為零，凈利潤-790.41萬元。

由于該項目處在北京近郊板塊，項目銷售受市場波動影響大，且項目所在地的商品房庫存量較大，銷售競爭激烈，銷售費用預留高，導致該項目的銷售凈利率僅為4.60%。

每經記者注意到，保利頤璟和煦的全盤平均銷售單價3.7萬元/平方米，周邊競品和錦華宸、順義臻瓏府的平均售價在3.8萬—3.92萬元/平方米。據《每日經濟新聞》此前報道，該項目在書房、多功能用房、家政間以及一個約12.9米的南向三面寬大陽臺累計贈送面積超過30平方米，得房率超過100%。

盡管售價較周邊競品低，又通過贈送面積讓利，但保利頤璟和煦的銷售進展仍難言樂觀。據保利發展公告，該項目今年4月首次開盤，目前的簽約銷售比例僅約30%。而北京市住建委官網則顯示，保利頤璟和煦在今年4月和6月兩次推盤，入市房源共927套。截至12月11日，已簽約套數194套，去化率約21%。

保利頤璟和煦項目簽約情況 來源:北京市住建委官網

再看位于朝陽區的保利天匯項目。該項目于去年9月開工，累計投入63.42億元，項目公司今年上半年凈利潤-2189.23萬元。據保利發展公告，該項目的簽約銷售比例達到83%，但銷售凈利率只有7.96%。

保利發展方面表示，按揭貸款需在主體結構封頂后放款。截至今年9月底，保利天匯預售資金37.74億元，預售回籠金額占總銷售額的比例為44.28%，預售資金余額3.99億元。

保利天匯項目銷售中心 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

相較而言，保利和光煦境項目則是保利發展位于北京朝陽區的熱銷樓盤，該項目去年4月開盤入市303套房源，累計銷售288套，成交均價為8.37萬元/平方米左右。

值得一提的是，彼時保利北京方面提出保價承諾，后續房源降價幅度不得超過8%，價格以8.5萬元/平方米為指導價。不過，據北京市住建委官網，保利和光煦境已銷售簽約301套房源，成交均價為8.36萬元/平方米。對此，有購房者抱怨開發商悄悄降價，有房源更是下降約8000元/平方米，跌穿了購房時的保價承諾。

保利頤璟和煦

區域排名有所提升

今年以來，保利北京的銷售額處于上升趨勢，在北京房企銷售排行榜上也較去年同期有所提升。

據中指研究院發布的《2024年1—11月北京房地產企業銷售業績TOP20》，保利發展以225.1億元排在第四位，僅次于中海地產、華潤置地和北京城建，與第三位的北京城建僅相差1.9億元。

而去年前11月，保利發展以202.1億元排在北京房企銷售榜第五位，排在前四位的房企銷售額均超過300億元。

保利發展在今年前11月北京房企銷售榜上據第四位 來源：中指研究院

今年以來，北京樓市陸續出臺政策，對土地供應、資格放寬、首付比例、稅率等方面進行調整。9月30日，北京大幅度放寬限購及降低首付、降低利率等，帶動10月北京樓市走強。此后利好政策繼續補位，11月18日北京宣布取消普通住宅和非普通住宅的劃分界限，并對相關個人住房的交易稅收進行了調整。

據CRIC數據監測顯示，11月份，北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）新增供應1410套，環比下跌38.6%，同比下跌70.4%；成交4536套，環比上漲7.8%，同比上漲33.3%；成交均價57168元/平方米，環比微跌0.1%，同比下跌3.0%。今年前11月，北京新建商品住宅新增供應30418套，同比下跌14.5%；成交32690套，同比下跌28.4%。

公開資料顯示，在保利北京公司2023年度工作總結會議上，時任主持公司工作的副總經理劉喜濤提出，從“雙平臺發展戰略”角度部署2024年發展目標，要拿出“第三次創業”的決心。

近日，據市場消息，劉喜濤已被調離保利北京公司，出任保利河南公司總經理。營銷出身的劉喜濤被調離之余，保利北京公司多個項目開始出現維權投訴。

來源：人民網領導留言板

每經記者注意到，日前，有北京保利綠城·和錦誠園的業主在人民網領導留言板投訴稱，項目存在嚴重的施工質量問題，交房一年多，出現房屋漏水、窗戶漏雨、地庫漏雨、地庫地板反水、地庫底板開裂、窗戶透風、樓板不隔音、分戶墻不隔音、電梯井道沒做隔音措施、甲醛超標、墻體開裂等問題。該業主同時表示，項目公司拒絕維修，問題一直得不到解決，嚴重影響了正常生活。

11月27日，北京經濟技術開發區回復表示，經開發建設局核實，開發建設局約談開發商了解相關情況，第一時間督促開發商切實履行質量主體責任，暢通溝通渠道，及時對市民反映的問題進行排查維修。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝