新發+擴募“兩條腿走路”，公募REITs供給加速，二級市場持續上行

每經記者 李蕾    每經編輯 彭水萍

經過約1個月的相對平靜后，公募REITs的交易所審批、發售流程再度提速。

首募項目方面，匯添富上海地產REIT于3月31日上市，華泰紫金蘇州保租房REIT通過交易所審批；擴募項目方面，過去一周租賃住房與消費基礎設施REITs在擴募領域皆取得突破性進展。

從二級市場的表現來看，上周REITs指數延續上漲態勢，中證REITs指數和中證REITs全收益指數環比均上漲1.26%，市場成交金額有所降低。

全市場已經上市的63只公募REITs中，環比上漲的增加至55只，其中華夏金隅智造工場REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、華夏首創奧萊REIT領漲。環比下跌的產品為8只，其中僅有華夏深國際REIT周內跌幅超過1%。

新發+擴募“兩條腿走路”，公募REITs供給加速

近期，REITs的交易所審批、發售流程再度提速。

首募項目方面，匯添富上海地產REIT于3月31日上市，華泰紫金蘇州保租房REIT通過交易所審批。擴募項目方面，華夏北京保障房REIT通過交易所審批，為2023年第一批之后首單擴募；華夏華潤商業REIT公告擬擴募，為消費REIT首單擴募；另外，國泰君安東久REIT擴募也于3月27日正式申報交易所。

太平洋證券數據顯示，截至3月28日，共發行65只公募REITs，發行規模合計1731億元。2025年以來共6只公募REITs完成發行，本月新發行2只公募REITs，規模為47億元。此外，共有17只公募REITs 基金待上市。

對此，國泰君安證券指出，擴募驅動價值重構，頭部項目溢價率有望持續走闊。

一方面，優質資產入池有利于抬升存量項目分派率。當前消費板塊與租賃住房板塊因經營穩定受到投資者青睞，行情上漲的同時項目分紅率和IRR皆走低，而隨著擴募新購入資產入池，預計將帶動整體收益率得到提升。另一方面，優質資產注入推動REITs 從“單一項目定價”向“平臺化估值”切換，分散化投資降低單一項目風險的同時，二級市場擴容與增量資金入市有望形成共振效應，從而進一步提升市場關注度、流動性及定價效率。

“綜合來看，預計優質儲備資產較多的頭部項目后續將更加受益于擴募帶來的價值重塑，擴募預期下頭部項目的溢價率也有望持續走擴。”

平安證券也指出，展望下期，仍然建議積極參與項目一級發售。二級市場整體可能因缺乏增量信息+需求情緒高漲繼續震蕩或微漲；結構上，未來1.5個月保障房項目供給或較為密集，已通過交易所審批且未上市的4個項目中有3個為保障房，另有華夏華潤保障房REIT擴募已獲交易所問詢，推進節奏或也相對較快，當前保障房與產權類分派率利差僅在歷史35%分位數，保障房相對偏貴，需關注供給對存量保障房REIT的價格壓力。

二級市場持續上漲，市政水利、保障房表現較優

上周，公募REITs二級市場繼續保持上行。根據Wind數據，截至上周五，中證REITs（收盤）指數收于870.57點，中證REITs全收益指數收于1071.37點，二者均環比上漲1.26%。

從板塊來看，上周市政水利、保障房板塊REITs表現較優，生態環保板塊REITs則出現回調。國金證券數據顯示，從持有項目的行業類型來看，上周產業園區類上漲1.38%，倉儲物流類上漲0.35%，生態環保類下跌0.22%，高速公路類上漲1.35%，能源類上漲1.39%，保租房類上漲3%，消費類上漲2.51%；周度收益表現由高到低排序依次為：保租房類>消費類>能源類>產業園區類>高速公路類>倉儲物流類>生態環保類。

具體產品方面，根據Wind數據，全市場已經上市的63只公募REITs中，環比上漲的增加至55只，其中華夏金隅智造工場REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、華夏首創奧萊REIT這三只產品領漲，周內漲幅分別為5.79%、5.5%和5.35%。

相比之下，環比下跌的產品為8只，華夏深國際REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和嘉實物美消費REIT這三只產品跌幅最大，周內漲跌幅分別為-1.69%、-0.98%和-0.79%。

成交量方面，博時蛇口產園REIT、中金廈門安居REIT、國泰君安東久新經濟REIT上周成交量靠前，分別是0.35億份、0.29億份、0.25億份；換手率方面，華夏特變電工新能源REIT、中金廈門安居REIT、工銀蒙能清潔能源REIT換手率較高，分別是10.24%、9.13%和9.1%。

國泰君安在研報中指出，從往年規律來看，4月份是REITs分紅公告的密集發布期，對應收益分配基準日為前一年末。考慮到分紅收益對OCI賬戶資金影響較大，過去一段時間部分存量待分紅較高的REIT項目漲幅較高，后續仍可博弈高分紅項目的資本利得空間。 

封面圖片來源：視覺中國-VCG111332455580