接連降價依然被解聘，多地物業費“降價潮”還在延續，上海有業主開始擔憂房企背景的物業公司

每經編輯 陳夢妤    

全國近百個住宅小區正在同步上演相似劇情：一些城市的物業費正在經歷少則10％，多至50％的下降，這被視為房地產市場下行的壓力傳導到物業服務市場。

自去年年中以來，以城市為單位的物業費“降費”先后席卷重慶、武漢等城市，蘭州、長沙等城市進一步明確空置房屋物業費減免政策。

但諸如杭州蕭山東旭府小區，前期物業為了續聘成功，連續兩次下調物業費，愿意從原來的3.1元/平方米·月（含能耗費）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費），卻依然被解聘，證明物業費降價并不是“萬能藥”，業主們真正想要的還是優質的物業服務。

中信證券在研報中指出，好房子需要好服務，好服務需要優質優價。重慶在2023年階段性推出物業費強限價政策，預計不會在全國范圍形成潮流。政策鼓勵優質優價，相信會從源頭扭轉市場對于物業服務行業的定價和盈利能力預期。

連續降價兩次依然被解聘

蕭山區國之璟府是杭州物業費已經降下來的少數幾個案例之一。

該小區規模不大，住宅業主769戶，包括73戶排屋和696戶高層。2019年交付后，由融信服務負責物業，當時的物業費定價標準是：高層3.3元/平方米·月，排屋4.8元/平方米·月，都不含0.5元/平方米·月的能耗費，另外車位管理費是100元/月。

2022年，該小區開始啟動物業選續聘流程。“在招投標前，業委會已經擬好新物業的服務標準，還要求物業能夠帶資進場。”該小區業委會主任說。

不過國之璟府保利物業經理劉亞紅坦言，加上帶資進場的260萬元，其實這兩年物業核算下來是虧本的。但國之璟府當初是保利和融信合作開發，屬于同系統小區，物業通常極為重視，有時候哪怕不賺錢也要先守住陣地，不想拱手讓給別的物業公司。

而蕭山東旭府小區交付時的物業費收費標準是高層3.1元/平方米·月（含0.4元/平方米·月能耗費）。但是業主們對物業服務并不滿意。今年，東旭府開始物業選續聘，感受到壓力的前期物業為了續聘成功，連續兩次下調物業費，愿意從原來的3.1元/平方米·月（含能耗費）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費）。

但最新消息顯示，東旭府小區大部分業主投了反對票，最終該物業未能續聘。

事實上，在杭州，近年來小區物業費漲價的案例也遠多于降價。

2017年，杭州各小區就曾掀起過一陣物業“洗牌潮”，多個小區降原物業換成了物業費更高的品牌物業。比如濱江區的溫馨人家，原來物業費1.18元/平方米·月，但換物業過程中，很多業主表示要么不換，要換就換個好一點的物業。雖然龍湖物業定的物業費為2.25元/平方米·月，比原先幾乎翻一倍，也高于另一家入圍公司的報價，但最終業主們還是把票投給了龍湖。

去年4月，濱江浦沿的錢塘玫瑰灣小區也通過業主大會投票，將物業費由2.25元/平方米·月上漲至2.75元/平方米·月。2023年，綠城物業與第二屆業委會協商，是否能適當上調物業費，以適配當前維修養護實際成本。經過多輪業主大會投票表決，最終通過上調物業費事宜。

物業公司的房企背景不再是優勢？

眾蟻社區創始人、上海青年業委會委員聯誼會秘書長韓冰認為，很難說物業行業正面臨“降費潮”，但是確實改變了過去物業費只漲不降的情況。

在上海、浙江等業委會成立比例較高的地區，物業費更多是市場競爭的結果。從去年開始延續至今的“降費”，更多發生在此前并未成立業委會，并且前期物業費較高的小區。

“在過去房價上漲的預期之下，房產被視為投資品，鮮有人考慮物業費等持有成本。”韓冰表示。

“物業公司習慣性認定，物業費很難漲，因此習慣于虛標前期物業費。上海一些項目前期物業費甚至高達二三十元/平方米·月，這意味100平方米房屋每月物業費達到兩三千元。”韓冰介紹說。

如上海市浦東新區的大華斐樂公園，近年剛剛完成物業費下調。該小區前期物業合同約定物業費單價為住宅10元、地下室5元、商業12元，開發商為招引商業項目，有意壓低商業物業費。業委會找到評估公司重新評估，才壓低住宅物業費，提高商業物業費，最終修正為住宅8元、地下室4元、商業16元。

中信證券認為，對前期物業服務合同的價格進行一定約束是合理的。這是因為，前期物業服務合同和商品房買賣合同是捆綁簽署，買房人對于前期物業服務合同并無議價可能。

事實上，圍繞前期合同的矛盾很大程度源自過去房企與物業公司高度綁定的模式。大量物業公司是房地產企業子公司，以“前期物業”形式進入市場，簽下長期高價合同，前期物業費隨著房價上漲亦水漲船高，物業公司甚至成為房企“現金奶牛”。

從去年開始的“降費”確實遏制了前期物業費上漲的趨勢。另外，物業公司也在與房企“解綁”，過去的擴張模式需要改變。

目前上海一些小區選聘物業公司時，都會隱約對擁有房企背景的物業公司表達擔憂，擔心其將資金挪用給房企。而房企從物業公司抽調資金的情況確實存在，比如一些房企將費用成本掛到所屬物業公司賬上。”韓冰說。

在他看來，一些城市的物業服務市場需要形成新的平衡，但是這樣的過程肯定會讓一些物業公司感到痛苦，一些物業公司此前在一些城市其實不需要討好業主。

每經房產整合自中國新聞周刊、新京報、錢江晚報、潮新聞

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖