樓市“小陽春”觀察︱單價“10萬元+”豪宅領跑，3月上海7個項目開盤售罄，二手房業主“不輕易降價”

7個項目開盤售罄、4個項目觸發積分、紅盤認購率334%，新房成交面積環比增加145%以上??上海這個樓市“小陽春”分外亮眼。 據同策研究院統計，3月上海共31個項目結束認購，其中4個項目觸發積分，位于浦東新區三林板塊的前灘公館認購套數800組，認購率達334%；開盤項目共31個，7個項目開盤售罄，其中位于浦東新區曹路板塊的象嶼聯發金海汀云臺累計5次開盤均售罄；黃浦區核心板塊的嘉里金陵華庭，認購率達到200%，開盤當天全部去化。 “整個一季度，高品質供給與政策優化共同推動市場修復?！?月9日，中指研究院上海企業常務副總經理程宇通過微信對《每日經濟新聞》記者表示。 單價“10萬元+”項目領跑 上海中原地產數據顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積68.3萬平方米，環比增加145.1%。從成交前十榜單來看，仍然是中高端項目領跑，尤其是單價“10萬元+”的項目。 圖源：上海中原地產 其中，3個單價“10萬元+”項目進入成交TOP10，分別是嘉里金陵華庭、能建·西岸譽府、前灘公館。在中高端項目帶動之下，3月上海新房均價81321元/平方米，環比上漲14.9%。 區域表現來看，大浦東板塊成交面積超過16萬平方米，占交易總量近1/4。寶山、閔行等首次改善型交易聚集的區域成交活躍，分別達到8.2萬平方米和7.1萬平方米，各區交易都呈現復蘇跡象。 值得注意的是，今年“小陽春”整體成交規模仍然稍弱于2024年同期。同策研究院聯席院長宋紅衛通過微信向每經記者表示：“3月的成交同比下降，跟供應有很大關系。一季度整體供應量與2024年相比仍然偏少，制約了3月新房成交的釋放?！? 圖源：同策研究院 同策研究院數據顯示，3月上海商品住宅存量763.33萬平方米，去化周期升至16.1個月，已連續3個月上升。 宋紅衛解釋：“近幾個月新房庫存的絕對量呈現下降趨勢，從去化周期上來講，這是2024年以來的平均水平。但從趨勢上看，2024年9月有一波高去化，因此去化周期快速下降。隨著銷售量的季節性調整，去化周期近3個月又開始持續上升?！? “但市場實際去化呈現正向發展，連續6個月成交量大于供應量，隨著‘小陽春’持續發力，后續去化周期有望回落?！蓖哐芯吭悍治?。 和其他城市一樣，上海不同板塊之間同樣冷熱不均。位于青浦的印象青城、金山的建發朗玥等多個項目開盤甚至沒有進行公證搖號，而是直接按照購房者認購日期排序選房。 “遠郊項目短期內起色不會太大。這些項目更多依靠政策進一步優化，例如通過增加購房人口的基數，也就是購房資格的放開，或者依靠價格調整來走量，市場還是更關注核心板塊?！彼渭t衛分析。 新房來訪指數環比上漲138.5% 同策研究院認為，從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。 圖源：同策研究院 從近3年來訪指數與新房成交套數變化趨勢圖可見，來訪指數的波動通常先于新房成交量的波動，而2024年10月開始，這一趨勢更為明顯。3月，上海樓盤來訪量創下了近11個月的最高紀錄，全市新房來訪指數環比大幅上漲138.5%，但同比仍然有1.62%的跌幅。分區域來看，主城區來訪指數環比上升216.58個百分點，五大新城則環比上漲62.50%。 今年以來，土地市場與新房供需的雙向活躍，令市場信心進一步強化。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價，5宗溢價率超30%，房企熱情高漲，核心區域優質地塊競爭激烈。 程宇指出：“1月1日～3月28日，上海商品住宅成交套數10096套，需求端穩定性支撐市場基本面；同期土地市場成交各類用地規劃建面216萬平方米，其中涉宅用地約76萬平方米，核心區域優質土地供應對市場發展注入持續動力。隨著政策效應深化及優質項目持續入市，購房者對市場信心及房價企穩預期有所增強，市場溫和修復態勢有望延續。” 二手房業主“不輕易降價了” 與新房市場節奏一致，整個3月，上海二手房成交都在高位運行。 根據上海中原地產測算，3月每周的成交套數均超過5600套，并且逐周遞增。網上房地產二手房交易量顯示，雙休日單日網簽量基本都超過千套，而一些先行指標，如帶看、新增客戶等都與2024年12月水平相當。 改善型房源成交量正在逐步上升。從上海中原地產3月二手房成交前十的樓盤來看，雖然90平方米以內的小戶型房源、遠郊區域房源仍然是絕對主力，但成交量靠前的項目中，漕河涇板塊、陸家嘴板塊交易活躍度上升，同時不少小區成交的套均面積都在100平方米以上。 成交周期也出現了縮短勢頭。據《每日經濟新聞》此前報道，黃浦區鏈家門店中介陳濤在現場告訴記者：“南浦大橋片區，正常價格掛牌的話，最多三四個月就能成交了?！? 他解釋，政策利好發揮了很大作用，比如多孩家庭可以多買一套房、貸款利率下調，未來有可能公積金可以提取做首付，“各種政策覆蓋面比較廣，總有一款適合你”。 楊浦區中原地產中介周婷則在現場向每經記者透露，楊浦區部分20年左右房齡的品質小區，均價約8萬元/平方米，一個月能成交一兩套。 由于成交量快速放大，各方心態開始發生轉變，很多業主不輕易降價了。 上海中原地產市場分析師盧文曦曾透露：“近段時間，只要區域內有高溢價土地出讓的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的業主，就明顯不輕易降價了，他們已經有了明顯的信心和預期支撐?！? 上海中原地產二手住宅價格指數顯示，3月價格指數環比上漲0.75%。從今年前三個月的指數變化來看，呈現1月、3月環比上漲，2月環比下跌走勢。 上海遠郊的次新房，價格也出現了“止跌回穩”跡象。青浦白鶴鎮業主江先生現場向每經記者透露，他所在的小區2024年10月前后曾經出現過85萬元/套的成交價格，已經接近“破發”。但2025年以來成交價有了明顯回升，掛牌價格回到了100萬元左右，于是他也調高了心理預期，不再接受大幅度砍價，心理價位98萬元左右。 上海中原地產分析，總價300萬～500萬元的剛需和首次改善產品成交速度在加快。一些優質房源去年底、今年初還有3%～5%的議價空間，但目前普遍收窄到3%以內。一些中心城區的房源甚至出現了業主跳價行為，雖然還不普遍，但房東不再看空市場。