保租房REITs觀察 | 華夏北京保障房REIT擴募獲批：8.3億元新增資產注入，民生保障與資本回報如何平衡？

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

頂著“全國首單公共租賃住房基礎設施REITs”光環上市的華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（代碼：508068；以下簡稱“華夏北京保障房REIT”），如今又成為全國首單保租房REITs擴募項目。

日前，上交所官網顯示，華夏北京保障房REIT擴募發售申請獲得通過。此次擴募擬購入的資產為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目和海淀區溫泉凱盛家園項目，估值約8.3億元。

華夏北京保障房REIT于2022年8月上市，募集有效認購總戶數達到87932戶，募集金額達到12.55億元。最終機構網下有效認購申請確認比例為0.89%，公眾投資者有效認購申請確認比例為0.64%。比例配售前，該REIT累計募集規模超639億元。戴德梁行北京估價部助力北京市保障房中心完成項目申報及發行工作。

4月16日，戴德梁行北京估價及顧問服務部主管楊枝在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）微信采訪時表示，華夏北京保障房REIT此時擴募，符合2024年以來監管部門推動公募REITs“提質擴容”的戰略方向，特別是保障房REITs被定位為兼具民生保障與市場收益的優質資產，對市場也是一個良性擴容。

來源：華夏基金REITs微信公眾號

“保持民生屬性和一定的投資者回報不沖突”

華夏北京保障房REIT此前的底層資產為海淀區文龍家園和朝陽區熙悅尚郡兩處公租房，分別于2015年和2018年投入使用，主要面向符合規定條件的城鎮中低收入住房困難家庭、新就業無房職工和城鎮穩定就業的外來務工人員出租。這兩個底層資產均通過收購商品房配建取得。

圖源：華夏北京保障房REIT公告

每經記者從滬市REITs專場投資者交流會獲悉，文龍家園剩余土地年限是55年，截至2024年末的出租率為95.01%，資產估值約7.28億元；熙悅尚郡剩余土地年限為58年，截至2024年末的出租率為93.08%，資產估值約4.3億元。

從華夏北京保障房REIT四季報看，項目公司為北京燕保宜居住房租賃有限公司。兩處資產合計可出租房間數2,168套，可出租面積共計112,796.30平方米。截至報告期末，兩處公租房資產已出租面積共計106467.98平方米，出租率總計94.39%，租金收繳率為98.08%。

據華夏北京保障房REIT2024年度報告，報告期內項目公司完成收入約為7139.50萬元，息稅折舊攤銷前利潤為5908.93萬元。租約結構方面，文龍家園項目單位躉租面積占已出租面積比例為20.14%，個人租戶比例為79.86%；熙悅尚郡項目則全部為個人租戶。報告期末，文龍家園項目實際執行的租金單價為56元/平方米·月，熙悅尚郡項目實際執行的租金單價為為65元/平方米·月。

盡管保障房REITs的租金定價受政策約束較強，但從現有調價情況看，據楊枝介紹，原始權益人在管項目基本上會保持在3—5年進行一次租金標準調整，調價機制已成熟穩定，實操層面也在不斷完善。公募REITs的監管機制也使得運營管理更加透明化、專業化，未來政策僵化風險小。

以文龍家園為例，每經記者注意到，2024年7月，該項目租金進行過一次調整，從52元/平方米·月調整至目前的56元/平方米·月，調整幅度為7.69%。

“保持民生屬性和一定的投資者回報是不沖突的，保障房REITs，特別是公共租賃住房得益于其強需求屬性及強穩定性，此類資產更利于作為穩健產品納入進各類投資人的資產配置中。特別是整體宏觀市場波動較大的情況下，保障屬性的優勢愈發凸顯，因此我們也可以看到越來越多投資人關注保租房賽道。”楊枝向每經記者表示。

圖源：華夏北京保障房REIT2024年度報告

據“海淀房管”微信公眾號，文龍家園去年3月的配租房源最大戶型面積約61平方米，若按照調整后的單價計算，月租金大概是3416元。而據貝殼找房，直線距離百余米的商品住宅世華龍樾一期東區在租房源中，最小的94平方米戶型月租金為9800元，據此粗略計算的租金單價為104元/平方米·月。

值得一提的是，報告期內，針對“低保、低收入、重殘、大病”等特殊困難的輪候家庭，基金管理人方面與朝陽區住房保障事務中心加強對接，積極采用直接發放選房通知單的方式，全面提高剩余房源的配租效率，確保特殊困難家庭能相對便捷地獲得住房。

與市場化運營項目不存在強競爭關系

此次擴募，華夏北京保障房REIT擬購入的基礎設施項目為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目和海淀區溫泉凱盛家園項目，估值為8.3億元。截至2024年12月31日，上述項目評估總值分別為1.59億元、1.57億元、1.16億元、3.97億元，合計約8.3億元；出租率分別為92%、94%、92%、98%。

楊枝向每經記者分析，對于原始權益人而言，最根本的價值就是盤活存量資產，實現現有資產的變現，釋放的資金可以用于新項目的開發建設，進一步加強其作為北京市保障房主力運營方的地位。

對于投資者來說，擴募增加了資產的豐富度，并且可以看到，擴募后該REIT的資產分布在北京的5個行政區，降低了單一資產風險。擴募后整體資產市值也進一步提升，有助于增加二級市場的活躍度。

那么，底層資產規模擴大，是否會攤薄收益，或通過規模效應提升運營效率？

楊枝對此解釋，擴募后，華夏北京保障房REIT2025年4月至2025年12月期間的預測年化現金分派率將由2.70%上升至3.13%，2026年度的預測現金分派率將由2.70%上升至3.14%，從數據上看是非?？捎^的變化。

“從本次擴募的底層資產本身來看，項目多位于北京市近郊，項目當前租金水平相對較低，與區域內市場租金水平的差異會高于首發項目，未來具有更好的增長潛力?；诖?，我認為底層資產的擴大將通過規模效應提升運營效率，實現存量與增量資產的良性循環，進一步增強該基金的市場競爭力和吸引力。”楊枝向每經記者分析。

但隨之而來的另一個問題是，如果后續保障房供給大幅增加，是否會對項目出租率或租金漲幅造成壓力？

楊枝對此表示，華夏北京保障房REIT的底層資產均為公租房項目，和市場化運營保租房目標租戶存在差異，不存在強競爭關系。“此外，本項目運營管理團隊為市屬保障房管理機構，運營管理能力強、擁有更好的資源調配能力。根據原始權益人介紹，后續運營中也會重點關注底層資產的出租情況，優先配租，適當調配企業躉租資源，保障底層資產的良好運營。”

與此同時，北京保障房中心有限公司財務部副部長林楠也在滬市REITs專場投資者交流會上表示，擴募是REITs常態化發行的一個重要舉措，北京保障房中心在2022年首發之后就著手開始準備此次擴募。

“此次擴募的實施將有助于北京保障房中心持續發揮資本市場優勢，盤活優質存量資產，實現一個可持續的高質量發展。”林楠說。

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封面圖片來源：夏基金REITs微信公眾號