保租房REITs觀察 | 匯添富上海地產租賃住房REIT上市：全國首單“商改保”REITs，能否開辟存量盤活新航道？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

上海存量物業改造的資產化走出重要一步。

3月31日，全國首單“商改保”REITs——匯添富上海地產租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（代碼：508055；以下簡稱“匯添富上海地產租賃住房REIT”）在上交所上市。

匯添富上海地產租賃住房REIT由上海地產（集團）有限公司（以下簡稱“上海地產集團”）的全資子公司上海地產房屋租賃有限公司作為原始權益人，以其持有的虹橋璟智項目、江月路項目作為底層資產，由上海城方租賃住房運營管理有限公司（以下簡稱“城方公司”）擔任運營管理機構，基金管理人為匯添富基金。

據“匯添富基金”微信公眾號，匯添富上海地產租賃住房REIT于3月5日正式獲批；3月13日完成網下詢價，網下詢價倍數近181倍；3月18日完成募集發行，公眾認購倍數達494倍，募集資金規模達13.62億元。值得關注的是，上海地產集團已開始推進租賃住房公募REITs擴募三年行動規劃。

近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）實地探訪了匯添富上海地產租賃住房REIT的底層資產之一——城方活力社區江月路店（以下簡稱江月路社區）。城方公司相關負責人在江月路社區現場接受每經記者采訪時表示，“這兩個基礎設施項目特色鮮明、優勢突出，位于虹橋國際中央商務區核心區的虹橋璟智項目是新建類保障性租賃住房項目；江月路項目是上海市首批、閔行區首個非居住存量閑置商辦改建的租賃住房項目”。

位于上海市閔行區的城方江月路社區 圖片來源：記者 包晶晶 攝

去年末出租率已達94.04%

每經記者從上海地鐵8號線江月路站出發，步行10分鐘左右到達江月路社區，導航顯示的步行距離為630米。

江月路社區由三幢樓組成，其中1—2層為商業配套。每經記者在現場看到，該社區除了地理位置優勢外，各項配套也較為成熟。其樓棟與“浦江生活廣場”大型商業體相連，周邊醫院、學校、公園等配套設施齊全，3公里輻射范圍內有漕河涇浦江高科技園區（國家級經濟技術開發區）、浦江科技廣場、浦江智谷商務園、國家863軟件專業孵化器等。

公開資料顯示，江月路社區于2019年完成改造并作為租賃住房投入運營，社區共1080套租賃住房，總建筑面積約57561平方米。其中，租賃住房可出租面積約為52735平方米，配套商業可出租面積約為4826平方米。

和周邊競品相比，江月路社區的優勢在價格端也有所體現。同策研究院的調研顯示，江月路社區的平均租金為96.3元/平方米·月，在浦江鎮聚集的一眾運營商中屬于中等水平。如江月路社區45平方米戶型，目前租金約為4500元/月。

江月路社區運營方向每經記者介紹，根據政策要求，上海市面向社會供應的保障性租賃住房，租賃價格應當在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下。價格調增幅度應不高于市房屋管理部門監測的同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應不高于5%。

與江月路社區相連的浦江生活廣場 圖片來源：記者 包晶晶 攝

顯然，成本優勢、政策紅利以及匹配租住需求等優勢，成為“商改保”項目的重要競爭力。而在2024年末，江月路社區的出租率已達94.04%。江月路社區運營方相關負責人向每經記者介紹，“虹橋項目和江月路項目在上海市保障房政策的引導下，租金水平與周邊市場化租賃住房項目相比具備較好的競爭力”。

每經記者注意到，近年來，上海市積極推進保障性租賃住房建設供應，創新實施保障性租賃住房各項政策舉措，確立了“五個租”（租得到、租得近、租得起、租得穩、租得好）目標。其中就提及“利用企事業單位非居住存量房屋改建”“改建工程實施納入建筑裝飾裝修工程規范管理”“改建完成經聯合驗收后再出具正式項目認定書”等。

啟動擴募三年行動規劃

2024年，公募REITs市場整體呈現上行態勢，全國上市發行的58只REITs中有48只實現當年正收益。

多重因素疊加之下，匯添富上海地產租賃住房REIT的認購與發行表現亮眼。“從匯添富上海地產租賃住房REIT認購資金的火爆程度來說，當日漲幅達30%，屬于預料之內。之后幾個交易日在3.5—3.9元的高位運行，保持高于首日收盤價。”戴德梁行華東區估價及顧問服務部執行董事、中國REITs聯盟理事顧悅如在接受每經記者書面采訪時表示。

“從底層資產項目的優勢來看，選址都毗鄰產業和商務人群。虹橋璟智項目位于虹橋國際中央商務區核心區，毗鄰大虹橋區域的產業辦公與會展人群。而江月路項目毗鄰國家級漕河涇開發區浦江高科技園區，主要服務浦江產業人群，同時通過地鐵8號線，可以向北輻射前灘等CBD商務人群。”顧悅如分析指出。

城方公司相關負責人向每經記者表示：“從投資價值來看，兩個首發資產出租情況較好，租金水平具備市場競爭力，租金增長具備潛力，整體具有長期投資價值。商改保項目的成功發行為上海市存量資產盤活提供有益借鑒。”

“公募REITs的上市發行意味著跑通了整個流程。”上述城方公司相關負責人表示，“在保障性租賃住房領域，REITs能夠有效盤活存量資產，將沉淀在不動產中的資金釋放出來，為行業注入流動性，助力企業擴大房源規模、提升運營品質，緩解新市民、青年人的住房難題，推動住房租賃市場的規模化與專業化發展”。

目前，市場已初步建立了以公募REITs為核心，Pre-REITs、私募REITs同步發展的雛形，形成了從前期資產收并購、資產整合、資產培育到申報發行、擴募的閉環。

據每經記者了解，上海地產集團已開始推進租賃住房公募REITs擴募三年行動規劃。目前，上海地產集團已累計建設籌措各類租賃住房房源約5萬套。而通過擴募盤活存量，可進一步擴大保障性租賃住房的供應規模。

“對于擴募，交易所從受理到批準也需要經過一個類似首發的審核過程。通常，關于擴募基礎設施項目的合規性、運營管理的效率、費用設置的合理性、項目的估值以及風險分析等，均是交易所重點關注的內容。”顧悅如補充道。

據Wind數據，隨著匯添富上海地產租賃住房REIT上市，在上交所上市的公募REITs產品數量達43只，共計募集資金1169億元；全市場上市的公募REITs數量達65只，共計募集資金1730億元。

“REITs發行將推動行業朝著高質量、可持續方向發展，真正構建起適應新經濟形勢的房地產發展新模式。”城方公司方面表示，為提升REITs產品的吸引力和回報率，租金定價將更加科學合理，綜合考慮市場供需、地段價值、運營成本等因素，制定出既能保障收益又具市場競爭力的價格體系。在租戶管理方面，將致力于提供更優質服務，減少空置率。同時，加大設施維護的投入力度，提升資產的內在價值和市場競爭力，實現從傳統開發商向不動產運營商的轉型。

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝